임대차3법

개요

정책 배경 및 도입 목적

도입 이전 임대차 계약과정에서 임대료가 급격히 상승하거나, 임차인의 의사를 무시하고 계약이 종료되는 등의 주거 불안을 해소하여 주거 안정성을 확보하고, 시장 내 불투명한 거래 관행을 개선하기 위한 정책 필요성이 제기되어 임대차 3법이 도입되었다.

특히, 2019~2020년 주요 도시의 전,월세 가격이 연간 10% 이상 상승하는 사례가 지속적으로 보고되고, 임대차 계약 갱신 시, 임대인이 우월적 지위를 남용하여 불합리한 임대료 증액을 요구하는 사례가 다수 발생하게 되었으며, 임대차 계약 체결 과정에서 신고를 누락하거나, 과다 임대료를 요구하는 사례가 빈번하여 2020~2021년 문재인 정부 시기에 도입되었다.

법안 구성 및 주요 내용

• 계약갱신청구권제 ( 주택임대차보호법 제 6조의3. 법률 제 16379호 참조 )
  • 임차인은 임대차 계약이 종료되기 전, 임대인에게 1회에 한하여 계약 갱신을 요구할 수 있다.
  • 임대인은 다음과 같은 경우에만 갱신을 거절할 수 있다.
    1. 임차인이 계약 조건을 위반한 경우.
    2. 임대인이 실거주를 목적으로 주택을 사용하려는 경우.
• 전월세상한제 ( 주택임대차보호법 제6조의2. 법률 제 16379호 참조 )
  • 임대차 계약 갱신 시, 임대료 증액 상한선을 기존 임대료의 5% 이내로 제한한다.
  • 지방자치단체 별 5% 이하로 상한선을 추가로 제한할 수 있다.
• 전월세신고제 ( 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제6조의2. 법률 제 17476호 참조)
  • 임대차 계약 체결 시, 계약일로부터 30일 이내에 관할 관청에 신고 의무.
  • 신고 대상은 보증금이 6,000만원 이상이거나, 월세가 30만원 이상의 임대차를 계약하는 경우이다.
    

정책 시행 시기 및 경과

• 계약갱신청구권제 및 전월세상한제는 2020년 7월 30일 국회 본회의를 통과하였으며, 이튿날인 7월 31이에 주택임대차보호법 개정안이 신속하게 공포되며 즉각 시행되었다.
• 전월세 신고제는 2020년 8월 11일 부동산 거래신고 등에 관한 법률 개정안 공포에 따라 시행 준비를 하였으며, 2021년 6월 1일부터 전월세 신고제가 시행되었다.

계약갱신청구권제

제도 개요

• 임대차 계약 종료 시 임대인에게 1회에 한하여 계약갱신을 요구할 수 있는 권리를 부여한다. 이는 임차인의 최소 4년간의 안정적 거주를 보장하고, 급격한 주거환경 변화로 인한 불안감을 줄이기 위한 정책적 장치이다.
• 관련 법률 - ( 주택임대차보호법 제6조의3 )

제1항 : 임차인은 임대차 계약이 종료되기 전 임대인에게 계약의 갱신을 요구할 수 있다. 이 경우, 임대인은 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하지 아니하는 한 갱신을 거절하지 못한다.

제2항 : 임대인은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 갱신을 거절할 수 있다.

• 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 경우.
• 임차인이 임대인의 동의 없이 임차권을 양도하거나 전대한 경우.
• 임차인이 고의 또는 중대한 과실로 주택을 파손하거나 멸실시킨 경우.
• 임대인이 해당 주택에 실거주를 하려는 경우.
• 기타 임대차 계약을 유지하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

제3항 : 임차인이 계약갱신청구권을 행사한 경우, 임대인은 기존 계약과 동일한 조건으로 계약을 갱신해야 한다. 다만, 임대료는 제7조의 규정에 따른 범위 내에서 증액할 수 있다.

임차인의 권리 강화

• 임차인은 계약 만료일 6개월 전부터 1개월 전까지 임대인에게 계약 갱신을 요구할 수 있으며, 임대인은 특별한 사유가 없는 한 이를 거절할 수 없다.

실거주 논란과 사회적 영향

주택임대차보호법 제 6조의3, 2항을 악용하여 임대인의 실거주를 이유로 임차인의 계약 갱신을 거절한 후, 해당 물건을 타인에게 임대 또는 매매하는 사례가 있었다.

• “실거주할거에요” 약속 어기고 임대한 집주인, 세입자에 손해배상해야..
  • 임차인A씨는 2019년 3월경 임차인 B씨 소유의 경기 용인시 아파트를 임차해, 2년간 거주하기로 했다. B 씨는 2020년 10월과 2021년 2월경 A씨에게 ‘실거주할 예정이니 임대차 계약을 갱신할 수 없다‘ 는 내용증명 우편을 보냈고, 2021년 4월 A씨는 퇴거했다. 이후 B 씨는 2021년 6월경 제3자에게 아파트를 임대했고, A씨는 B씨가 정당한 사유 없이 임대차 계약 갱신을 거절했다며 손해배상을 청구했다. https://www.segye.com/newsView/20240412518681?OutUrl=naver

계약갱신청구권은 주거 불안정성이 만연한 현대 주택시장에서 다수의 임차인에게 안정적인 거주를 제공하고, 전월세 시장에서 임차인의 권리를 강화했지만, 일부 임대인의 실거주 목적 남용으로 인해 분쟁이 불거지고 있으며 이로 인해 실거주 요건에 대한 명확한 검증절차 및 기관의 확인체계 마련이 필요하다는 의견이 제기되고 있다.

전월세상한제

제도 개요

• 전월세상한제는 임대차 계약 갱신 과정에서 임대료의 급격한 상승을 방지하여 임차인의 경제적 부담을 줄이고 부동산 가격 안정, 주거 안정을 강화하기 위한 장치이다.
• 관련법률 - ( 주택임대차보호법 제6조의2 )

제1항 : 임대차 계약 갱신 시 증액되는 임대료는 기존 임대료의 5%를 초과하지 못한다.

제2항 : 지방자치단체는 조례를 통해 증액 제한 비율을 추가로 조정할 수 있다.

제3항 : 임대인이 법률을 위반하여 과도한 임대료 증액을 요구한 경우, 임차인은 이에 대해 소송을 제기할 수 있다.

임대료 상한제 적용현황

주택임대차보호법에 따라 서울을 포함한 전국 모두 임대료 증액 상한은 5%로 적용되고 있다. 과거 2020년 서울특별시 의회에서 임대료 증액 상한을 3%로 제안하는 조례안이 발의되었으나, 통과되지 않았다. https://www.etoday.co.kr/news/view/1930093?utm_source=chatgpt.com

전월세신고제

제도 개요

• 전월세신고제는 임대차 거래의 투명성을 확보하고, 부동산시장의 정보를 체계적으로 관리하기 위하여 도입되었으며, 일정 기준 이상의 전월세 계약에 대해 신고 의무를 부과하는 제도이다.
• 관련법률 - (부동산 거래신고 등에 관한 법률 제6조의2 )

제1항 : 임대차 계약 체결 시, 계약일로부터 30일 이내에 신고해야 한다.

제2항 : 신고 대상은 보증금 6천만 원 이상 또는 월세 30만 원 이상의 임대차 계약이다.

제3항 : 신고 의무를 위반한 경우, 과태료가 부과될 수 있다.

신고 의무 대상 및 절차

• 신고대상
  • 보증금 6천만원 이상 또는 월세 30만원 이상의 모든 임대차 계약.
  • 신규 계약 뿐 아니라, 계약 갱신 및 변경 사항도 포함된다.
• 신고절차
  1. 임대차 계약 체결 후 30일 이내에 관할 시·군·구청 또는 국토교통부의 전용 시스템(홈택스)을 통해 신고.

     

  2. 임대인과 임차인이 공동으로 신고하거나, 대리인을 통해 신고 가능.
  3. 신고 내용에는 계약 당사자 정보, 임대료, 보증금, 계약 기간 등이 포함.

미신고 시 제재 조치

• 신고를 누락하거나, 허위로 신고한 경우, 최대 100만원의 과태료가 부과될 수 있다.

한계

• 2024년 10월 23일 기준, 등록임대사업자들의 의무위반 행위 중 ‘임대차 계약신고 위반’ 이 2,206건으로 가장 많았으며, 총 70억 4,320만 원 의 과태료가 부과되었다.

사회적 영향

임차인의 주거 안정성 강화

• 임대차 계약 갱신율 증가

2022년, 국토교통부가 임대차3법 시행 1년을 맞아 서울 25개 자치구 대단지 아파트 100곳을 대상으로 효과를 분석한 결과, 임대차 계약 갱신율이 시행 1년 전 57.2%에서 77%로 상승하는 결과를 나타냈다. 임차인들의 권리향상이 기존 주거지에서 더 오래 거주할 수 있다는 거주 안정성 향상으로 이어졌음을 알 수 있다. -한국일보

전세가격 상승과 전세매물 감소

• 임대차 3법 시행 이후 전세가격이 상승하고, 전세 매물이 감소하는 현상이 나타났다. 이는 임대인들이 계약갱신청구권제와 전월세상한제의 영향으로 전세를 월세로 전환하거나, 신규 전세계약 시 초기 임대료를 높게 설정하는 경향으로 보이며 이러한 임대차 시장 변화는 임차인들의 주거비 부담을 오히려 가중시키는 요인으로 작용했다.

임대차3법 시행 이후 서울 아파트 주간 전세 상승률 추이

부동산 시장 변화

• 전세에서 월세로의 전환 증가
  • 임대차 3법 시행 이후 임대인들이 전세를 월세로 전환하는 사례가 증가하였다. 이는 임대인이 보증금 반환 부담을 줄이고, 안정적인 현금 흐름을 확보하려는 경향으로부터 비롯된 현상이다. 2021년부터 월세 전환 비중이 2020년 대비 약 15% 증가한 것으로 나타나 임차인의 월세 부담이 더욱 증가되었다.

참조

https://www.youthdaily.co.kr/news/article.html?no=77258&utm_source=chatgpt.com

https://www.hankookilbo.com/News/Read/A2022062418570003218?utm_source=chatgpt.com

최보경. "임대차 3법이 아파트 전세가격에 미치는 영향에 관한 연구." 국내석사학위논문 건국대학교 대학원, 2022. 서울