종합부동산세 폐지

이슈 요약

종합부동산세 의미

종합부동산세는 고액의 부동산 보유자에게 재산세와 별도로 부과되는 세금으로, 조세 부담의 형평성을 높이고 부동산 시장의 가격 안정을 도모하기 위해 도입되었다. 이 세금은 지방재정의 균형 발전 및 국민경제의 건전한 발전에도 기여하고자 하는 목적을 가지고 있다.

종합부동산세는 재산세에서 납부한 공제액을 초과하는 부분에 대해 소재지 관할 세무서에서 부과되며, 국세청이 누진세율을 적용하여 부과한다. 산출 과정은 재산세와 유사하지만, 적용되는 세율은 100%로 훨씬 높다(2022년 기준). 일반적으로 주택 가격이 높고 보유한 주택 수가 많을수록 더 많은 세율이 부과된다.

국가에서 부과하는 것이 원칙이지만, 납세자가 직접 신고할 수도 있다. 납부 대상자는 매년 6월 1일 기준으로 국내 주택의 공시가격 합계액이 6억 원을 초과하는 주택분 재산세 납세 의무자로, 1세대 1주택자는 11억 원, 법인은 공시가격 전체에 대해 과세된다.

*종합부동산세 세율표 (출처: 삼쩜삼.)

주택 (일반)	과세표준	3억 원 이하	6억 원 이하	12억 원 이하	50억 원 이하	94억 원 이하	94억 원 초과
	세율	0.6%	0.8%	1.2%	1.6%	2.2%	3.0%
주택 (조정 2, 3주택 이상)	과세표준	3억 원 이하	6억 원 이하	12억 원 이하	50억 원 이하	94억 원 이하	94억 원 초과
	세율	1.2%	1.6%	2.0%	3.6%	5.0%	6.0%
종합 합산토지분	과세표준	15억 원 이하		45억 원 이하		45억 원 초과
	세율	1.0%		2.0%		3.0%
별도 합산토지분	과세표준	200억 원 이하		400억 원 이하		400억 원 초과
	세율	0.5%		0.6%		0.7%

한국에서 부동산 투기를 억제하기 위한 정책은 1960년대부터 시작되었으며, 1967년 '부동산 투기 억제 특별조치법'이 제정된 이후 부동산 가격 안정 등을 위해 2005년에 종합부동산세가 도입되었다. 이러한 배경을 통해 종합부동산세의 필요성과 역할이 강조되어왔다.

이슈 제기 배경

최근 종합부동산세(이하 ‘종부세’) 폐지 또는 완화에 대한 논의가 활발히 이루어지고 있다. 특히, 2023년 5월 민주당 원내대표를 비롯한 몇몇 의원들이 종부세 개편을 주장하며 이 문제를 주요 쟁점으로 부각시켰다. 윤석열 정부 출범 이후, 부동산 보유세에 대한 여러 감세 조치가 시행되었다. 여기에는 공시가격 인하, 공정시장가액비율 인하, 종부세율 인하, 그리고 과세기준 상향 등이 포함된다. 이러한 조치들은 종부세의 세 부담을 경감시키는 방향으로 진행되었으며, 현재 추가로 중과세 폐지 및 사실상의 제도 폐지를 검토하고 있는 상황이다.

2021년과 2022년에는 종부세 결정세액이 각각 7조 원대와 6조 원대에 달했으나, 2023년에는 4.2조 원으로 크게 감소했다. 이와 함께 납세 인원도 128.3만 명에서 78.8만 명으로 줄어들었고, 결정액은 6.7조 원에서 2.5조 원(37.6%)으로 감소했다. 이러한 세수 감소는 정부의 재정에 영향을 미칠 수 있으며, 부동산 시장의 안정성에 대한 우려를 낳고 있다. 종부세는 본래 부동산 투기를 억제하기 위한 법률로 제정되었다. 따라서 제도를 무력화할 경우, 부동산 시장, 특히 주택에 대한 투기가 다시 기승을 부릴 가능성이 커진다. 이를 억제할 수 있는 수단 자체가 없어질 가능성이 크다는 점에서 논란이 제기되고 있다.

한편으로는 종부세를 부자 징세와 더불어 집값 안정을 위한 도구로 활용하고자 했지만 그 효과가 기대만큼 나타나지 않는 데다 납세의 원칙을 훼손하는 세법이라는 비판을 받으면서 최근에는 중부세 폐지 논란이 더욱 뜨겁다.

현황

현재 종부세 폐지 논의는 정치, 경제, 사회적으로 매우 뜨거운 감자이다. 정부의 정책 변화와 시장의 반응, 그리고 각계각층의 의견이 끊임없이 부딪히면서 복잡한 양상을 보이고 있다. 정부는 현재 공시가격 현실화 속도를 늦추며 종부세 부담을 완화하고 있으며 종합부동산세율을 인하하고 1주택자에 대한 기본공제를 확대하는 등 세 부담을 완화하는 정책을 지속적으로 추진하고 있다.

기본적으로 주택 가격 안정 효과는 미미한 반면 세 부담이 임차인에게 전가되는 요소가 상당히 있어 폐지 내지는 전면 개편이 필요하다며 종부세는 지방 정부의 재원 목적으로 활용되는데 사실 재산세가 해당 기능을 담당하고 있어 재산세로 통합 관리하는 것이 이중과세 문제를 해결하기 위함이라고 밝혔다. 사실상 종부세를 폐지하는 방안을 검토하며, 부동산 세제 개편을 위한 논의를 활발하게 진행하고 있다.

이러한 종부세 부담 완화는 부동산 시장, 특히 전세 시장에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 기대된다. 하지만 일각에서는 종부세 폐지가 부동산 가격 상승을 부추기고, 특히 고가 주택 시장에서 가격이 더욱 심화될 수 있다는 우려를 낳고 있다.

이슈 개요

현정부 조치

국토교통부는 부동산 공시가격 현실화 계획(이하 ‘현실화 계획’) 폐지 추진에 따라, 공시가격 산정방식 개선과 균형성 제고를 주요 내용으로 하는 ｢부동산 공시가격 산정체계 합리화 방안 (이하 ‘합리화 방안’)을 발표하였다. 현실화 계획은 35년까지 공시가격을 시세의 90% 수준으로 인상하는 것을 목표로 20년 11월 수립되어, 21년 부동산 가격공시부터 적용되었으나, 적용 과정에서 국민의 경제적 부담이 크게 증가하고, 공시가격이 거래가격을 넘어서는 역전현상이 발생하는 등 부작용이 지속적으로 제기됨에 따라 금년 대통령 주재 민생토론회를 통해 폐지를 추진하기로 결정된 바 있다.

첫째, 공시가격 산정방식은 매년 시세반영률 인상을 위한 현행 방식을 국민 인식에 맞게 시장변화를 충실하게 반영하는 방식으로 변경한다. *공시가격 = 시세 X (시세반영률 + 시세반영률 제고분)

둘째, 국제적으로 통용되고 있는 균형성 평가기준을 활용하여 공시가격의 균형성이 크게 저하된 지역 및 부동산을 선별·개선하고, 균형성 제고는 국민 부담이 최소화될 수 있도록 점진적으로 추진한다.

2023년 달라진 부동산 세금 제도를 정리하자면, 취득세를 기존 8%에서 1~3%로 하향하였다. 종합부동산세 기본공제금액이 6억 원에서 9억 원으로 상향되었으며 다주택자 중과도 폐지하였다. 비과세 공제액은 상향 조정되었다. 입주권과 분양권은 일반세율을 적용한다. 증여할 때 내는 세금은 올해보다 더 늘어날 전망이다. 올해부터 부동산 취득세 과세표준이 실거래가로 변경되면서 증여로 부동산을 취득한 경우에도 시가표준액(개별공시가격 등)이 아닌 시가인정액으로 취득가액이 매겨지기 때문이다.

형평성의 문제(공정과세)

문제는 더불어민주당의 원내대표가 말한 것처럼 1가구 1주택 실거주자에게 주택가격에 관계없이 종합부동산세를 면제해 준다면 형평성 논란이 불가피하다. 서울의 서초, 강남, 송파 등 강남 3구를 비롯하여 고가주택이 밀집된 지역의 비싼 아파트 한 채를 가진 사람은 과세 대상에서 제외되는 반면, 지방에 여러 호수의 저가 주택을 소유한 사람들은 세금을 내야 하기 때문이다. 이른바 서울 등 도심의 '똘똘한 주택 한 채'에 대한 선호 현상과 쏠림 현상은 늘어날 것이며, 이는 부의 양극화를 가속시킬 것이다.

물론 그동안 종합부동산세는 재산세와 중복되는 이중과세 문제가 꾸준히 제기돼 왔다. 또한 문재인 정부 때 주택가격 급등으로 투기와 상관없는 실거주 1가구 1주택자 상당수가 과세 대상에 포함되면서 과도한 세금이라는 지적도 많았다.

그러나 현실적으로 종합부동산세 폐지는 가능성이 희박하다는 주장이 존재한다. 더불어민주당이 추구해 온 정치적 성향과 과세 방향이 부의 양극화를 해소하기 위해서는 부자에게 세금을 무겁게 부과하는 것이었기 때문이다. 그래도 제22대 총선에서 171석이라는 국회 과반을 훌쩍 넘겨 입법 주도권을 거머쥔 더불어민주당이 종합부동산세 개편을 들고나온다면 개편 가능성은 있다. 왜냐하면 윤석열 정부도 종합부동산세 폐지를 대선 공약으로 제시하면서 과도한 징벌적 과세를 완화해 부동산 시장이 정상적으로 돌아가게 하겠다고 말한 적이 있기 때문이다.

주요 이해관계자들의 입장 (찬반양론)

찬성입장

이중과세 및 조세부담 완화

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  1가구 1주택자 종합부동산세 과세 현황 (출처: 기획재정부)

종부세는 도입 초기부터 이중과세, 징벌적 과세라는 지적을 받아왔다. 지난 정부 때 집값 급등으로 투기와 상관없는 실거주 1주택자 상당수가 과세 대상에 포함되면서 논란이 됐다. 아무리 비싼 집이라도 1주택이고, 실제 거주한다면 종합부동산세 과세 대상에서 빠져야 한다며 이전 정부 때 종부세 세율과 공시가격 현실화율(시세 대비 공시가격 비율)을 올려 실거주 1주택자까지 과도한 세금 부담을 지게 됐는데 이를 바로잡겠다는 취지임을 밝혔다.

종부세법 7조 1항과 8조 1항 등에 대해 헌법소원 심판 청구가 제기되기도 했으나 헌법재판소는 이들 조항이 헌법에 위반되지 않는다고 결론지었다. 윤석열 대통령은 대선 당시 종부세 폐지를 공약으로 내세운 바 있으며 국정기조도 보유세 완화에 무게를 두고 있다. 이에 따라 정부는 종부세와 관련해 다주택자에 대한 중과세율을 낮추는 방안에 무게를 두고 세재개편안을 검토하는 것으로 알려졌다

대통령실 정책실장은 종부세가 실질적으로 시장에 미치는 주택가격 안정 효과는 미미한 반면, 세 부담이 임차인에게 전가되는 요소가 상당히 있어 폐지 내지는 전면 개편이 필요하다며 이미 재산세가 지방 정부의 재원 목적으로 활용하는데 종부세마저 걷는다면 이중과세인 만큼 종부세를 폐지하고 재산세로 통합 관리하는 것이 바람직하다고 주장했다.

반대입장

세수감소 및 지방재정 악화

이번 정치권의 종부세 제도 개편 소식에 가장 큰 충격과 혼란을 겪고 있는 것은 지자체다. 종부세 수익은 동산 교부금 형태로 전액 지방으로 내려간다. 그뿐만 아니라 종부세 수익의 절반 이상이 서울시에서 납부되는데 이 세금이 지방으로 내려가면서 지역균형발전에 도움을 주는 것이 현실이다. 국세청에 따르면 지난해 귀속 전체 종부세액 즉 금년 부과할 종부세 금액은 총 4조 2000억 원 정도라고 한다. 지난해 6조 7000억 원 대비 37.6% 줄어들었는데 최근 대규모 세수 결손을 이어가는 상황에서는 매우 큰 금액이다.

국세청에 따르면 지난해 귀속 전체 종부세액 즉 금년 부과할 종부세 금액은 총 4조 2000억 원 정도라고 한다. 지난해 6조 7000억 원 대비 37.6% 줄어들었는데 최근 대규모 세수 결손을 이어가는 상황에서는 매우 큰 금액이다.

기획재정부(기재부)에 따르면 올해 1~4월 국세 수입은 125조 6000억 원으로 1년 전 같은 기간보다 8조 4000억 원 줄어들었다고 한다. 세수 진도율로도 34.2%에 그치면서 역대급 세수 결손이 발생한 지난해 38.9%보다도 4.7% 낮은 상태라고도 한다. 이렇게 금년도에 세수가 결손된 것은 기업 실적 악화에 따른 법인세 감소도 한 원인이지만 문제는 하반기부터 법인세가 늘어날 것이라는 정부 기대를 반영하더라도 10조 원 이상 세수 부족 가능성이 높다는 게 기재부의 설명이다. 지난해 56조 원에 달하는 세수 결손에 이어 금년에도 두 자릿수 세수 결손이 발생한다면 지방정부는 물론 중앙정부도 살림살이가 어려워질 수 있다. 기재부는 올해 내국세가 321조 6136억 원 걷힐 것으로 예상하고 있다. 이 가운데 보통교부세 59조 8439억 원 포함하여 19.24%인 61조 6948억 원을 지방에 배정할 계획이라고 한다. 저조한 국세 진도율을 고려하면 지방교부세가 줄어드는 것은 불가피하다.

이렇게 금년도에 세수가 결손된 것은 기업 실적 악화에 따른 법인세 감소도 한 원인이지만 문제는 하반기부터 법인세가 늘어날 것이라는 정부 기대를 반영하더라도 10조 원 이상 세수 부족 가능성이 높다는 게 기재부의 설명이다. 지난해 56조 원에 달하는 세수 결손에 이어 금년에도 두 자릿수 세수 결손이 발생한다면 지방정부는 물론 중앙정부도 살림살이가 어려워질 수 있다. 기재부는 올해 내국세가 321조 6136억 원 걷힐 것으로 예상하고 있다. 이 가운데 보통교부세 59조 8439억 원 포함하여 19.24%인 61조 6948억 원을 지방에 배정할 계획이라고 한다. 저조한 국세 진도율을 고려하면 지방교부세가 줄어드는 것은 불가피하다.

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  당진시 교부금 감소 추이 (출처: 당진신문)

실제 정부는 지난해 56조 4000억 원 규모 세수 결손이 발생하자 보통교부세를 계획보다 10.6%인 7조 1249억 원이 줄어든 59조 5197억 원만 내려보냈다. 현재로서는 소비와 건설 경기가 살아나지 않고 있고 수출 부문에서도 반도체를 빼고 나면 대부분 부진한 상황이다. 지난해에 이어 올해도 전반적으로 지방 재정이 좋지 않을 전망이다. 특히, 감세 정책으로 추진되는 종부세 폐지는 전국 지자체에 부정적 영향을 미칠 수밖에 없다. 1가구 1주택자의 종부세 과세 현황을 기재부 자료로 살펴보면 지난 2019년에는 8.5만 명 정도에 부과되어 523억 원이 징수되었으며 2022년도에는 23.5만 명에게 부과되어 역대 최대인 2562억 원이 징수되었다.

물론 지난해에는 정부의 감세 정책으로 그 수가 11.1만 명으로 줄어들고 과세 금액도 905억 원으로 감소하였다. 또한 전체 종부세 징수 현황을 국세청 발표 자료로 살펴보면 2019년 종부세는 전체 59.2만 명에게 과세되어 약 3조 원 정도가 징수되었다. 2020년에는 74.4만 명에게 부과되어 3.9조 원이 징수되었고 2021년에는 101.7만 명에게 부과되어 7.3조 원이 부과되었다. 2022년에는 128.3만 명에게 종부세가 부과되어 6.7조 원이 징수되고 지난해에는 윤석열 정부의 감세정책으로 49.5만 명에게 부과되어 4.2조 원이 징수되었다. 이렇게 정부의 조세정책에 따라 세수확보가 널뛰기를 하는데 종부세 개편이 어느 정도 선에서 이뤄지느냐에 따라 지방교부금 폭도 달라질 것으로 예상되어 지자체들은 초미의 관심 대상이 되고 있으며 그 충격 또한 달라질 것이다.

또한 전체 종부세 징수 현황을 국세청 발표 자료로 살펴보면 2019년 종부세는 전체 59.2만 명에게 과세되어 약 3조 원 정도가 징수되었다. 2020년에는 74.4만 명에게 부과되어 3.9조 원이 징수되었고 2021년에는 101.7만 명에게 부과되어 7.3조 원이 부과되었다. 2022년에는 128.3만 명에게 종부세가 부과되어 6.7조 원이 징수되고 지난해에는 윤석열 정부의 감세정책으로 49.5만 명에게 부과되어 4.2조 원이 징수되었다. 이렇게 정부의 조세정책에 따라 세수확보가 널뛰기를 하는데 종부세 개편이 어느 정도 선에서 이뤄지느냐에 따라 지방교부금 폭도 달라질 것으로 예상되어 지자체들은 초미의 관심 대상이 되고 있으며 그 충격 또한 달라질 것이다.

후속 연구

국제 사례 비교

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  2021 OECD 대비 한국 재산세 (출처: 대한상공회의소 재산세제의 합리성 제고방안 연구)

대한상공회의소(대한상의)는 25일, '재산세제의 합리성 제고방안 연구' 보고서를 통해 2021년 기준 GDP 대비 재산세제 비중을 비교하면 거래세는 한국이 2.59%로 OECD 평균 0.51% 보다 높다고 주장했다.

미국

미국은 취득세와 종합부동산세가 없다. 게다가 매수자의 주택 보유 수와 상관없이 부동산 세금을 부과하기에 한국의 다주택자들의 관심이 높아지고 있는 추세이다. 미국은 한국보다 부동산 관련 세금이 복잡하지 않은 편이지만, 각 주마다 부과하는 세금이 주법에 따라 조금씩 다르다. 다만, 신규주택의 경우에는 거래세(Transfer Tax: 주와 카운티에 따라 다르지만, 대부분 1% 미만이다))를 매수자가 부담해야 한다.

미국 부동산을 취득 후에는 미국에 재산세(Property Tax)를 납부해야 한다. 재산세는 취득 시점의 감정가액에 재산세율을 곱하여 산정된다. 미국의 보유세는 재산세뿐이며, 미국의 재산세는 각 주는 물론, 카운티마다 과세표준과 세율이 다르다. 뉴저지, 일리노이, 뉴햄프셔, 텍사스, 뉴욕이 상대적으로 재산세가 높은 반면, 캘리포니아, 애리조나, 콜라라도, 하와이는 재산세가 낮다.

정리하자면, 미국의 경우 신규 주택 구매 시 거래세(Transfer Tax)를 지불해야 하나, 대부분 1% 미만으로 부담이 크지 않다. 다주택자 차별이 없고, 주택 거래와 보유가 용이하다는 점에서 실거주자에게 유리하기도 하다. 다만 뉴저지와 같은 고세율 지역은 연간 2% 이상의 재산세를 부담하며, 주별로 세 부담 차이가 존재한다.

일본

일본의 부동산 보유세는 ‘고정자산세’로 불린다. 세율이 1.4%다. 여기에 ‘도시계획세’라는 최고세율 0.3%인 목적세가 붙는다. 총 1.7%로 우리나라 재산세 최고세율(0.4%)의 4배지만 종합부동산세 최고세율(2.0%)보다는 낮다. 또 한국은 누진세율이지만 일본은 단일세율 과세다. 과세표준 5000만 엔짜리 집을 기준으로 단순 계산(경감 요인 등 제외) 하면 고정자산세 70만 엔(5000만 엔×1.4%), 도시계획세 15만 엔(5000만 엔×0.3%) 등 85만 엔의 세금이 나온다. 원화로 환산해 보면 대략 5억 원짜리 집에 연간 850만 원의 세금이 부과되는 셈이다.

주택, 토지 등에 대한 보유세는 한국의 재산세처럼 지방세다. 일본의 지방세 체계는 1950년대부터 거의 지금의 형태로 굳어졌는데, 광역단체(도·도·부·현)의 세금과 기초단체(시·구·정·촌)의 세금으로 나뉜다. ‘고정자산세·도시계획세’의 보유세 2종 세트는 기초단체에 내는 세금이다. 다만 수도권 핵심부인 도쿄 23개 구는 광역 도쿄도청에서 징세를 담당한다. 일본 보유세의 주된 특징은 세율을 포함해 제도 자체가 오랫동안 큰 변화 없이 운용돼 왔다는 점이다. 전체 세수도 연도별로 차이가 크지 않다. 과세와 납세에 대한 국민들의 민감도가 크게 떨어지는 이유 중 하나다.

일본의 경우는 세수의 연도별 변동이 적고, 국민들의 세금에 대한 민감도가 낮으며 세금 체계가 단순하고 누진세가 없어 고가 부동산 보유자에게도 예측 가능한 부담 수준이다. 다만 고정자산세와 도시계획세를 합치면 총 1.7%로, 한국 재산세 최고세율(0.4%)의 약 4배에 달해 기본적으로 높은 편이다.

미국과 일본은 단순하고 지역 자치 중심의 부동산 세금 체계를 유지하여 효율성과 안정성을 강조하는 반면, 한국은 종부세를 통해 소득 재분배와 투기 억제를 목표로 한다는 점에 유의미한 차이를 발견할 수 있다.

종합부동산세 폐지가 미칠 영향

긍정적 측면

세금 부담 완화 및 소비 촉진

종부세 폐지는 1주택 실거주자와 중산층에게 세 부담을 경감시켜 가처분 소득을 증가시킬 수 있다. 이는 경제적 여유를 확대하여 민간 소비와 내수 시장을 활성화하는 데 기여할 것으로 기대된다. 또한, 은퇴자와 고정 소득자와 같이 자산가치 상승에 따라 세금 부담을 감당해야 하는 계층의 재정적 어려움을 완화할 수 있다. 더불어 현재 종부세는 보유 부담을 높여 부동산 매물을 시장에 내놓지 않게 만드는 요인으로 작용하고 있다. 폐지될 경우 다주택자가 주택을 매도하거나 거래를 늘리는 유인이 생겨, 부동산 시장 유동성이 높아질 가능성이 크다. 이는 시장 안정성에 긍정적 영향을 미칠 수 있다.

행정 간소화

현재 종부세는 재산세와 일부 중복되는 세금 구조를 가지고 있어 과세 대상자와 과세 기관 모두에게 불편을 초래한다. 같은 주택에 대해 국가와 지방정부 모두 세금을 부과함으로써 납세자가 불필요한 행정적 부담을 느낄 수 있으며, 종부세는 공시지가, 소유 주택 수, 그리고 합산된 자산 가치에 따라 다르게 계산되며, 공정시장가액비율 등의 복잡한 기준이 적용된다. 폐지될 경우 이러한 구조가 단순화되어, 납세자가 세금 신고 및 납부를 보다 쉽게 할 수 있게 된다. 종부세와 재산세가 중복되는 구조는 행정 절차를 복잡하게 만들고, 이를 관리하는 데 비용이 소요된다. 폐지 시 세금 체계가 간소화되면서 납세자의 편의성이 증대되고, 행정 효율성이 높아지는 결과를 기대할 수 있다.

부정적 측면

소득 재분배 효과 감소

종부세는 부유층에게 더 많은 세금을 부과하여 소득 격차를 줄이는 역할을 해왔다. 이를 폐지하면 자산 소유에 따른 불평등이 심화되고, 사회적 형평성이 저하될 우려가 있다. 특히 종부세는 소득세와 함께 부유층에게 사회적 책임을 요구하는 정책적 상징성을 갖고 있기 때문에, 폐지는 이러한 공정성 메시지를 약화시킬 수 있다

지방재정 약화

종부세는 연간 약 4조 원의 세수를 창출하며, 이는 지방정부에 재분배되어 공공서비스를 지원하는 데 활용된다. 폐지될 경우 지방교부세가 감소하여 농촌 및 지방 소도시에서 공공서비스 제공에 어려움을 초래할 수 있다. 특히 대체 재원을 마련하지 않을 경우, 지방정부의 재정 의존도가 더욱 심화될 수 있다.

부동산 가격 상승 가능성

종부세 폐지는 다주택자의 보유 부담을 완화하고, 추가 매입을 촉진할 가능성이 있다. 이는 부동산 투기를 활성화하여 가격 상승으로 이어질 수 있으며, 결국 시장 불안정성을 초래할 위험이 있다. 특히 수도권과 주요 도심 지역에서 집값 과열 현상이 심화될 가능성을 우려하지 않을 수 없다.