전세반환보증보험

개요

• 전세 계약이 끝났을 때 집주인이 세입자에게 보증금을 돌려주지 못하면 보증기관이 세입자에게 대신 지급하는 일종의 보험상품이다. 전세보증금을 제때 못 받거나, 전세로 살고 있는 집이 경매에 넘어갈 경우 스스로 법적인 조치를 하기 어려운 세입자들에게 적합하다. 2021년 10월부터 주택임대사업자의 보증보험 가입이 의무화됐다. 전세값이 급등하면서 나중에 돌려받지 못할 수도 있다는 불안이 커지면서 일반 세입자들의 전세반환보증 가입이 늘고 있다. 보통 세입자는 주택임대차보호법에 따라 우선변제권을 갖기 때문에 전세권 설정, 확정일자 등으로 법적 대항력을 갖추면 별도로 반환보증에 가입하지 않는 경우도 많았다. 하지만 매매가와 보증금 차이가 거의 없으면 우선변제권이 있어도 보증금을 전액 돌려받기 어려운 상황이 발생한다. 집주인이 해당 주택을 팔거나 경매에 넘겨도 낙찰금이 보증금보다 적을 수 있기 때문이다. 그런데 2021년 말 이후 지방은 물론 서울 일부 지역에서도 소형 주택을 중심으로 전셋값이 매매가보다 비싼 거래가 속출하면서 깡통 주택으로 전락할 위험에 놓인 세입자도 늘었다. 일부에서는 전셋값을 지나치게 밀어 올리는 전세대출을 손봐야 한다는 지적도 나온다.

보증내용

전세계약 종료 후 임대인이 임차인에게 반환 해야 하는 전세보증금의 반환을 책임

절 넣기

보증 대상 전세보증금

수도권 7억원 그외 지역 5억원 이하

절 넣기

신청기한

전세계약기간의 1/2경과전까지

전세보증금 반환보증 신청 방법

1.지사 또는 위탁은행 방문신청 2.모바일 신청

• - 네이버부동산 > 금융상품 > 전세보증금반환보증
• - 카카오페이 > 간편보험 > 전세보증금반환보증
• - 토스 > 전체 > 부동산 > 전세보증금반환보증 3. 모바일 보증 신청
• - 공사 모바일보증 앱에서 이용 가능(안심전세App)

보증상품 개요

보증신청 기한	신규 전세계약의 경우 전세계약서 상 잔금지급일과 전입신고일 중 늦은 날로부터 전세계약기간의 1/2 경과하기 전 갱신 전세계약의 경우 갱신 전세계약서상 전세계약기간의 1/2 경과하기 전
보증대상 주택	단독.다가구,다중,연립.다세대주택, 노인복지주택, 주거용 오피스텔, 아파트
	※ 주거용 오피스텔의 경우 전세계약서 또는 중개대상물확인 · 설명서에 주거용 표기가 있어야 함 ※ 공관, 가정어린이집, 공동생활가정, 지역아동센터, 근린생활시설 등은 보증대상 주택이 아님
보증채권자 (보증신청인)	전세계약서 상의 임차인
	※ 개인, 법인, 외국인도 보증가입이 가능 단, 중소기업이 아닌 법인의 경우 전세권을 공사에 이전하는 조건으로 가입 가능
보증금액	보증한도내에서 보증신청인이 신청한 금액
보증한도	■ 주택가격 x 담보인정비율(90%) – 선순위채권 등 * 갱신보증의 경우 담보인정비율 ‘23.12.31까지 100% 적용 (’24.1.1부터 갱신보증 신청건도 90% 적용)
	※.선순위 채권 등 : 보증신청인의 전세보증금보다 우선변제권이 인정되는 담보채권 ☞ 등기부등본의 을구의 근저당금액과 등기일자를 확인해주세요. - 단독,다중,다가구주택의 경우에는 보증신청인보다 우선하는 다른 세입자들의 선순위 전세보증금의 합계를 포함
보증조건	신청하려는 주택에 거주하면서 전입신고와 확정일자를 받았을 것 ■ 전세보증금과 선순위채권을 더한 금액이 ‘주택가격 x 담보인정비율(90%)’ 이내일 것 * 갱신보증의 경우 ‘23.12.31 신청건까지 담보인정비율 100%를 적용 (’24.1.1부터 갱신보증 신청건도 담보인정비율 90% 적용) Ex) 주택가격 1억원인 경우     - 전세보증금 9천5백만원 ▶ 가입불가 (보증한도 9천만원)     - 전세보증금 9천만원 ▶가입가능 (보증한도 9천만원)     - 전세보증금 4천만원. 선순위채권 5천5백만원 ▶ 가입불가 (보증한도 3천5백만원, 선순위채권 주택가액 60% 초과) 등기부등본상 확인사항 ① 보증발급일 기준 주택 소유권에 대한 권리침해사항(경매신청,압류,가압류,가처분,가등기 등)이 없을 것 ☞ 등기부등본의 갑구를 확인 ② 선순위채권이 주택가액의 60% 이내일 것 ☞ 등기부등본의 을구를 확인 * 주택가액 = 주택가격*담보인정비율 ③ 주택의 건물과 토지(대지권)가 모두 임대인의 소유일 것 전입세대열람내역서 확인사항 보증신청일 현재 타세대 전입내역이 없을 것(단독,다가구,다중주택 제외). 전세계약서상 확인사항 ① 전세계약기간이 1년 이상일 것 ② 공인중개사를 통해 체결(날인)한 전세계약서일 것 ※기존 계약 시 공인중개사를 통해 전세 계약을 체결했다면 갱신 전세 계약은 공인중개사를 통해 체결한 전세계약서가 아니여도 가입이 가능 ③ 전세보증금액이 수도권 7억 이하, 그 외 지역 5억원 이하 일 것 ④ 전세보증금반환채권의 담보 및 양도를 금지하는 특약이 없을 것 건축물대장 확인사항 건축물대장상 위반건축물로 기재되어 있지 않을 것(아파트 제외) 단독,다중,다가구주택의 경우 추가 확인사항 ■ 선순위채권과 다른 세입자들의 선순위 보증금액을 합한금액이 주택가액의 80% 이내일 것 * 주택가액 = 주택가격*담보인정비율 전세권이 설정된 경우 말소 또는 공사로 전세권을 이전할 것 중소기업이 아닌 법인임차인의 경우 전세권을 이전해야 가입가능 질권설정 또는 채권양도 통지된 전세대출을 받지 않았을 것 신용대출은 보증가입이 가능☞ 대출받으신 은행에 확인 임대인이 공사의 보증금지대상자가 아닐 것
위탁 금융기관	신한, 국민, 우리, 광주, KEB하나, IBK기업, NH농협, 경남, 수협, 대구, 부산은행 우리은행, 국민은행은 해당 은행 모바일 앱을 통해 보증가입 가능 네이버부동산, 카카오페이 및 토스에서 비대면으로 가입 가능
기타 유의사항	위탁 금융기관에서 보증신청 시, 보증서 및 약관은 해당 금융기관 또는 공사 인터넷보증 홈페이지에서 배부 보증해지 등 정산사유 발생 시 보증료 계산기간은 전세계약기간의 시작일로부터 보증료 정산사유 발생일까지로 함

보증료

• 보증료 : 보증금액 * 보증료율 * 전세계약기간/365
• [보증료율]

보증금액	주택유형	부채비율	보증료율
9천만원 이하	아파트	80% 이하	연 0.115%
		80% 초과	연 0.128%
	단독·다중· 다가구	80% 이하	연 0.139%
		80% 초과	연 0.154%
	기타	80% 이하	연 0.139%
		80% 초과	연 0.154%
9천만원 초과 ~ 2억원 이하	아파트	80% 이하	연 0.122%
		80% 초과	연 0.128%
	단독·다중· 다가구	80% 이하	연 0.146%
		80% 초과	연 0.154%
	기타	80% 이하	연 0.146%
		80% 초과	연 0.154%
2억원 초과	아파트	80% 이하	연 0.122%
		80% 초과	연 0.128%
	단독·다중· 다가구	80% 이하	연 0.146%
		80% 초과	연 0.154%
	기타	80% 이하	연 0.146%
		80% 초과	연 0.154%

보증료 할인 및 할증

• [보증료할인]

종류	할인대상		할인율
사회배려계층할인 (중복적용불가)	저소득가구	보증신청인(배우자포함)의 연소득이 5천만원 이하인 경우	60%
	다자녀가구	미성년 자녀(태아포함)가 3인 이상인 가구	50%
	장애인가구	보증신청인 또는 배우자, 보증신청인(배우자포함)의 직계존비속 중 세대원 1인 이상이 장애인증명서 발급대상자인 경우	50%
	고령자가구	보증신청인 또는 배우자, 보증신청인(배우자 포함)의 직계존속인 세대원 중 1인 이상이 만 65세 이상인 가구	50%
	독거고령자가구	보증신청인이 배우자, 친족 등 동거인 없이 단독 세대주인 만65세 이상인 고령자인 경우	60%
	노인부양 가구	보증신청일 기준 1년 이상의 기간 동안 만65세 이상인 고령자와 동일한 세대를 구성한 가구	50%
	신혼부부 가구	배우자와 합산 연소득 6천만원 이하이며 혼인기간이 7년 이내인 신혼부부(3개월 이내 결혼예정자 포함)	50%
	한부모가구	한부모가족지원법에 따라 지원되는 한부모가족인 경우	60%
	다문화가구	- 보증신청인의 배우자가 외국인이거나 귀화로 인한 국적 취득자인 경우 - 배우자가 있는 보증신청인이 귀화로 인한 국적 취득자인 경우	50%
	국가유공자 가구	보증신청인 또는 배우자, 보증신청인(배우자포함)의 직계존비속 중 세대원 1인 이상이 국가유공자 또는 국가유공자의 선순위 유족인 가구인 경우로서 유공자 본인 또는 수권자임을 확인받은 가구	50%
	의사상자 가구	보증신청인 또는 배우자, 보증신청인(배우자포함)의 직계존비속 중 세대원 1인 이상이 ‘의사상자등 예우 및 지원에 관한 법률’에 따라 본인 또는 의사상자 수권자임을 확인 받은 가구	50%
	배당이익 소송 당사자	보증신청인 또는 배우자가 배당이의 소송 당사자가 된 경우, 단, 직전 임대차계약 및 현재 임대차계약상 주택임대차보호법상의 우선변제를 받을 임차인의 범위에 해당하고 연소득이 4천만원(배우자 포함 6천만원) 이하인 경우	50%
전자계약 할인	국토부 부동산거래 전자계약시스템으로 전세계약 체결한 경우		3%
모범납세자 할인	보증신청인이 모범납세자인 경우		10%
비대면보증 할인	모바일보증 이용시		3%
일시납 할인	보증료를 일시에 전액 납부한 경우 1년 초과분		3%
참고사항	·할인서류는 이용절차 및 제출서류 화면을 참고 ·세대원은 주민등록등본으로 확인 가능 ·전세보증금반환보증 보증료는 연말정산 세액공제를 받을 수 있다. -공제대상: 보증대상 전세보증금 3억원 이내 *해당 공제는 18년도에 속하는 연말정산부터 세액공제 대상이다.

부채비율 할인 및 할증

부채비율 할인	선순위채권금액과 전세보증금을 합산한 금액이 주택가액의 60% 이하인 경우, 산출된 보증료의 10%를 할인
부채비율 할증	선순위채권금액이 주택가액의 50%를 초과하는 경우, 산출된 보증료의 10%를 할증

* 주택가액 = 주택가격 x 담보인정비율(90%)

미분양관리지역 특례지원

• - 미분양관리지역 내 임차인이 전세보증금 반환보증(임차인용)의 신청기한을 경과하여 보증신청하는 경우에는 다음의 기준을 적용

• 1. 특례지원 가능대상 지역 : 공사 홈페이지에 게시된 미분양관리지역(매월 말 공고)
  • ☞ 관련정보 : 공사 홈페이지 ‘보증현황/공시/공매정보’ → 미분양관리지역 공고 내 최근일자로 게시되어 있는 선정공고 상 미분양관리지역
  • ☞ ‘미분양관리지역’ 보러가기
• 2. 보증신청기한
  • 전세계약기간의 만료일 6개월 이전까지 신청기한을 연장하여 허용
• 3. 보증료 정산
  • 보증 해지 등 정산사유 발생 시 보증료 계산기간은 전세계약기간의 시작일로부터 보증료 정산사유 발생일까지로 함

상담 연락처(콜센터)

주택도시보증공사	1566-9009
우리은행	1599-5000
광주은행	전국 영업점
신한은행	1544-8000
국민은행	1599-9999
KEB하나은행	1599-1111
기업은행	1566-2566
농협은행	1661-3000
부산은행	1588-6200
경남은행	1600-8585

관련 사이트

주택도시보증공사

한국주택금융공사

관련 법령

주택임대차보호법 ( 약칭: 주택임대차법 )

[시행 2023. 7. 19.] [법률 제19356호, 2023. 4. 18., 일부개정]

제1조(목적) 이 법은 주거용 건물의 임대차(賃貸借)에 관하여 「민법」에 대한 특례를 규정함으로써 국민 주거생활의 안정을 보장함을 목적으로 한다.

[전문개정 2008. 3. 21.]

제2조(적용 범위) 이 법은 주거용 건물(이하 “주택”이라 한다)의 전부 또는 일부의 임대차에 관하여 적용한다. 그 임차주택(賃借住宅)의 일부가 주거 외의 목적으로 사용되는 경우에도 또한 같다.

[전문개정 2008. 3. 21.]

제3조(대항력 등) ① 임대차는 그 등기(登記)가 없는 경우에도 임차인(賃借人)이 주택의 인도(引渡)와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.

② 주택도시기금을 재원으로 하여 저소득층 무주택자에게 주거생활 안정을 목적으로 전세임대주택을 지원하는 법인이 주택을 임차한 후 지방자치단체의 장 또는 그 법인이 선정한 입주자가 그 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤을 때에는 제1항을 준용한다. 이 경우 대항력이 인정되는 법인은 대통령령으로 정한다. <개정 2015. 1. 6.>

③ 「중소기업기본법」 제2조에 따른 중소기업에 해당하는 법인이 소속 직원의 주거용으로 주택을 임차한 후 그 법인이 선정한 직원이 해당 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤을 때에는 제1항을 준용한다. 임대차가 끝나기 전에 그 직원이 변경된 경우에는 그 법인이 선정한 새로운 직원이 주택을 인도받고 주민등록을 마친 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. <신설 2013. 8. 13.>

④ 임차주택의 양수인(讓受人)(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인(賃貸人)의 지위를 승계한 것으로 본다. <개정 2013. 8. 13.>

⑤ 이 법에 따라 임대차의 목적이 된 주택이 매매나 경매의 목적물이 된 경우에는 「민법」 제575조제1항ㆍ제3항 및 같은 법 제578조를 준용한다. <개정 2013. 8. 13.>

⑥ 제5항의 경우에는 동시이행의 항변권(抗辯權)에 관한 「민법」 제536조를 준용한다. <개정 2013. 8. 13.>

[전문개정 2008. 3. 21.]