주거서비스 평가제도

주거서비스 평가제도개요

주거서비스 평가제도는 주민 공동 커뮤니티 시설, 보육공간, 무인택배, 카셰어링 생활편의시설 설치, 입주자 소통, 건강증진 프로그램 등의 운영계획과 이행실적을 평가하는 제도이다. 해당 제도는 다양한 주거서비스 제공을 통해 공공지원 민간임대주택 입주자 만족도를 높이기 위하여 도입되었다. 평가대상은 주택도시기금 출자 및 주택도시보증공사 보증지원을 받는 100세대 이상 민간임대주택이며 인증대상이 아닌 민간임대주택의 임대사업자가 인증을 신청하는 경우 임대사업자의 역량, 재무신용 등을 고려하여 인증대상에 포함할 수 있다. 인증업무 전문인력을 보유하고 있는 기관 중 수행 능력과 연구실적 등을 검토하여 국토부가 선정하며 인증기관은 주거서비스 전문가풀로 구성된 인증심의위원회에서 심의한다. 증기관이 공동으로 분야별 전문가 후보단을 구성하여 인증심사 진행-인증심사위원회의 구성은 인증기관간의 심사편차를 줄이기 위해 인증운영위원회 소속 위원 2명, 타 인증기관 심사단에 소속된 위원 1명, 전문가 후보단 소속 각 분야별 전문가 1인 이상을 포함하여 7명 이내로 구성된다. 인증시기에 따라 예비인증과 본인증으로 구분한다. 예비인증은 임대개시 전 주거서비스 운영 계획을 사전 평가이며 본인증은 임대개시 후 주거서비스 계획 이행실적을 사후 평가한다. 민간임대주택사업자가 인증신청서를 작성하여 인증기관에 신청하면, 인증기관은 인증심사단을 구성하여 인증기준에 따라 서류심사 등을 실시한 후 인증심사 결과서를 작성하고, 인증심사위원회의 심의를 거쳐 인증여부를 결정한다. 인증 평가기준은 핵심항목과 일반항목으로 구분하며, 입주자 맞춤형 주거서비스 특화전략 및 운영계획, 주거서비스 시설계획과 운영계획의 구체성, 입주자 참여 및 공동체 활동 지원계획, 주택성능계획 및 특화 고유서비스 제공계획 6개 분야 16개 항목으로 구성되어 있다. 해당평가결과를 바탕으로 우수 등급 획득 시 본인증 연장신청 1회 면제, 주택도시기금 출자 심사 시 가점 부여할 수 있다. 민간임대주택 활성화를 통해 소유와 자산취득 대상으로서 “주택의 개념”에서 벗어나 거주하는 공간으로서 주택의 개념으로 전환시킬 수 있는 촉매 역할로 주거서비스 인증제도를 정착시킴으로써 국정과제인 ‘서민이 안심하고 사는 주거환경 조성’을 실현할 수 있다. 특히 민간임대주택 제도개선을 통해 청년·신혼부부 주거지원 계층 지원 강화, 1인 가구 증가에 대응하여 보육, 건강, 문화 등 주거서비스가 결합된 주택을 제공함으로써 새로운 주거문화를 선도하는데 기여하였다. 또한 지자체 차원에서 부지확보가 어려운 국·공립 어린이집, 체육시설 등 지역주민과 공유할 수 있는 시설을 제공, 운영하도록 함으로써 주택도시기금 출자로 건설되는 민간임대주택의 공공성 확보할 수 있었다.

주거서비스 인증 절차

주거서비스 인증 평가 항목

외부링크

• 공식자료: 주거서비스 인증제도 (주택도시보증공사)

근거법령

• 공공지원 간임대주택 등에 관한 업무처리지침

89조(주거서비스 활성화) ① 국토교통부장관은 기금을 출자 등의 방식으로 지원하는 민간임대주택의 주거서비스 품질 향상 및 유지관리를 위하여 주거서비스 관리 체계를 마련하고, 이를 운영하는 전문기관을 선정할 수 있다.

② 제1항에 따라 선정된 전문기관은 입주계층에 특화된 평면설계, 주거서비스 프로그램 운영방안 등 주거서비스 관리계획 수립을 지원하고, 주거서비스가 지속적으로 제공되고 있는지 주기적으로 모니터링을 하는 등 사후관리를 하여야 한다.

③ 제1항에 따른 민간임대주택의 임대사업자는 입주 시 주거서비스 매뉴얼을 작성하여 임차인에게 제공할 수 있다.

④ 제1항에 따른 임대사업자는 임차인의 의견 및 전문기관의 자문을 받아 주거서비스 프로그램 운영 등에 관한 사항을 수정 반영할 수 있다.

연혁

• 2016년: 주거서비스 인증제 도입

해외사례

• 일본: 일본 건설성(현, 국토교통성)에서는 임대주택의 퇴거시 원상회복에 대하여 분쟁이 증가함에 따라 원상회복에 관한 계약관계, 비용부담 등의 규칙을 명확히 하여 임대주택계약의 적정성을 도모하기 위해 1998년 3월에 「원상회복을 둘러싼 분쟁과 가이드라인」을 공표, 그 후 2004년 2월에 개정판이 발행된 뒤에도, 민간임대주택의 퇴거 시 원상회복과 관련한 분쟁이 계속되어 2011년 8월, 갈등 해결에 대한 지침을 추가하여「원상회복을 둘러싼 분쟁과 가이드라인」을 개정함, 공동주택과 관련하여 주택의 운영 및 관리관련 제도뿐만이 아니라, 주택의 성능 향상계획과 관련된 인증제도가 운영되고 있음, 건물의 수명 및 유지관리 항목 등을 평가하는 제도로 1,000세대 이상의 공동주택을 대상으로 시행, 주거서비스 인증제도에 반영된 주거서비스 코디네이터와 관련한 제도인 일본의 생활지원 어드바이저는 「주택안전망법(住宅セーフティネット法, 2007년 7월 공포‧시행)」 제5조(공적임대주택의 주택확보요망배려자에 대한 주거안정 배려)에 의거 UR주택에서 주택안전망을 위한 대처로서 2008년 7월부터 순차적으로 생활지원 어드바이저가 배치되었음
• 프랑스: 20세기 후반에는 경제적 이유로 민간임대주택에 가디언의 인원이 감소되었으나 21세기에 들어와 치안대책으로서 대규모 사회주택단지에 가디언 배치를 의무화하는 Decree45) No.2001-1361가 2001년에 공포되고 2003년에 시행됨, 가디언도입 정책 있어 인건비관련 부분은 초기 비용은 국비 보조를 받은 사회주택사업자가 부담하도록 하고 운영비용은 거주자와 사회주택사업자가 공동 부담하는 것으로 정하고 있음. 근린 관리서비스의 질을 보장하기 위해서는 정부가 비용을 부담하고 주구의 개발주체인 사회주택사업자가 그 실시자로서 되어있는 구조임, 기본적으로 협약 상에 기재되어있는 공용공간의 유지관리, 이용 규칙을 거주자에게 준수하도록 촉구하는 역할을 하며, 전반적인 거주자의 생활의 질에 대한 모니터링, 협약에는 기재되지 않은 「고령자의 안부확인」등을 실시하고 있는 아파트 단지들도 있음

연구동향

• 김용창(2007)의 연구는 주거복지서비스를 실무적으로 집행하는 지방정부의 주거복지서비스 수준을 평가하고, 주거복지 체계의 정립을 위해서는 주거복지 관련 정보를 체계적으로 구축하고 평가하는 것이 기본적인 토대임을 제시한다. 아울러 주택개념에서도 단순히 사유재산권의 대상 및 부_, 동산으로서의 관념을 넘어 주택에 대해 사회관계와 사회제도의 기본형태를 구성하고 재생산하는 물리적 배경이자 물리적 단위(주택)와 사회적 단위(가구)의 융합을 나타내는 사회공간적 체계로 인식하는 것이 필요함을 제시한다.
• 권윤지 외(2021)의 연구는 문헌고찰을 통해 경영, 행정, 서비스 등 타분야와 주거관련 유사 영역의 서비스 품질평가 개념 및 측정모델 평가방법 등을 분석하여 주거서비스 분야에 적용이 가능한 품질평가 도구를 개발하고자 한다. 문헌고찰을 통해 경영, 행정, 서비스 등 타분야와 주거관련 유사 영역의 서비스 품질평가 개념 및 측정모델 평가방법 등을 분석하였다. 타 분야로는 SERVQUAL, KS-SQI(Korea Standard-Service Quality Index), SSQI(Seoul Service Quality Index), NDSI(Newly Developed Service Index)를 분석하였으며, 유사분야에서는 주거서비스인증, 국토교통부 공동주택 우수단지 선정기준, 서울시 성동구 공동주택 활성화 지원사업 평가지표, 서울시 주거복지센터 평가체계, 아파트관리 서비스 품질연구를 검토하였다. SERVQUAL은 Parasuraman(1985)가 기대불일치 모형에 기초하여 고객이 인식하는 기업의 서비스 질 평가척도 개발하였으며, 다양한 서비스 산업에 보편적으로 적용되고 있다. 서비스 품질 차원을 유형성(tangibles), 신뢰성(reliability), 반응성(responsiveness), 확신성(assurance), 공감성(empathy) 등의 22개 항목을 5개 차원으로 축약된 서비스 질 평가척도로 개발되었다. 서비스 산업에서 보편적으로 적용 가능한 일반화 척도인 SERVQUAL를 바탕으로 KS-SQI(Korea Standard-Service Quality Index), SSI(Seoul Service Index) 등 다양한 서비스 품질평가체계 개발이 이루어졌다.
• 이소영과 오명원(2019)의 연구의 목적은 공공임대주택 유형과 거주자 특성에 따른 주거 평가(만족도), 이사 계획, 주거 서비스 등을 조사하고, 지역사회 차원을 포함한 종합적인 주거 서비스의 발전 방향을 제시하는 데 있습니다. 본 연구의 분석에 사용된 데이터는 2016년 서울시 공공임대주택 거주자 패널조사 자료입니다. 2016년 서울시 패널조사에서는 공공임대 가구의 총 3009건의 설문지를 수집했습니다. 주거 요구도를 조사하기 위해 가구 특성, 주거 만족도, 이사 계획, 복지 서비스, 주거 활동 및 커뮤니티 시설, 사회 환경 등을 분석했습니다. 본 연구에서는 공공임대주택 유형과 거주자 특성에 따른 주거 만족도, 이사 계획, 주거 서비스의 차이를 분석해 주거 수요를 파악했습니다. 그 결과 공공임대주택 유형과 거주자 특성에 따라 주거만족도, 이사계획, 주거서비스에 차이가 있는 것으로 나타났다. 매입 후 다가구주택을 개조한 공공임대주택 거주자는 다른 유형의 공공임대주택 거주자에 비해 주거 만족도는 낮고, 이사 계획 의향은 높은 것으로 나타났다. 주거서비스에서는 영구임대 유형에 거주하는 입주민의 주거서비스 경험 및 주거서비스에 대한 요구가 더 높았습니다. 특히 1인 가구, 고령자 가구, 여성 가구, 장애인 가구의 경우 주거서비스에 대한 수요가 높은 것으로 나타났습니다.
• 강순주와 오수훈(2020)의 연구는 공공지원 민간임대주택 서비스 제공기관 인터뷰를 통해 예비인증 계획과 실제 운영 현황을 비교-분석하고, 설문조사 결과를 바탕으로 입주민의 주거서비스 평가를 분석하고자 하였다. 이를 통해 단지 특성에 맞는 서비스 항목을 도출하고 지속가능성을 담보로 한 주거서비스 운영 방향을 도출하기 위한 연구 목적으로 활용한다. 분석 결과, 예비인증 계획과 달리 단지 특성 및 주공 서비스 운영 방식에 따라 운영 현황에 차이가 있는 것으로 나타났으며, 입주민의 이용 및 만족도 향상을 위해 단지 특성에 맞는 주거서비스를 제공하고, 서비스 운영 관계 주체 간 원활한 소통체계 구축을 통해 지속적인 서비스 운영 및 활성화가 이뤄져야 할 것으로 판단했다. 또한, 의무사항보다는 주거서비스 이용자의 요구에 맞는 서비스 제공으로 개선해 서비스 기획-운영의 자율성을 보장하고, 지역 단위의 주거서비스가 운영될 수 있도록 인증제 평가에 대한 전반적인 검토가 필요하다는 의견도 제시했다.
• 안상민 외(2022)의 연구는 주거 환경 및 주거 서비스 솔루션을 제공할 수 있는 스마트 주택 서비스에 대한 정량적 평가 방법을 개발하기 위한 기초 연구를 수행하고자 합니다. 또한 이 평가방법은 주변 환경, 공간, 설비 등 전통적, 물리적 주거 요소에 익숙한 건축 관계자들에게 생소한 정보통신기술과의 융합 방안에 대한 기준을 제공하기 위한 것이다. 문헌 검토를 통해 스마트홈, 스마트주택, 스마트주택 플랫폼, 주거 서비스의 개념과 내용을 파악하고, 스마트주택에 대한 이해도를 높였습니다. 기존 등급제의 기술 기준과 지능형 빌딩 시스템(IBS), G-SEED, 주택 서비스 표준 등 스마트 빌딩 관련 표준을 분석했습니다. 기존 문헌 검토를 통해 전략, 플랫폼, 안전, 편의, 웰니스 및 쾌적, 에너지, 커뮤니티, 운영 및 유지관리 등 스마트 주택 서비스의 8가지 평가 항목을 도출했습니다. 스마트 주택 서비스 평가 항목의 중요도에 대한 전문가 설문조사 결과, 안전 서비스가 가장 높게 나타났습니다. 스마트 주택 서비스 평가 절차의 경우 계획, 설계, 시공, 운영으로 구성된 3단계 평가의 중요도가 4.56으로 높게 나타났습니다.

참고문헌

• 김대익 외. (2018). 주거서비스 평가제도 발전방안 연구 용역. 국토교통부 연구용역보고서.
• 김용창. (2007). 복지 대상으로서 주택 및 지방자치단체의 주거복지서비스 평가. 공간과 사회, (27), 172-204.
• 권윤지, 권오정, 박경옥, & 최병숙. (2021). 주거서비스 품질평가체계 개발을 위한 기존 평가도구 고찰. 한국주거학회 학술대회논문집, 33(1), 195-195.
• 이소영, & 오명원. (2019). 공공임대주택의 유형에 따른 거주자 평가와 주거서비스 조사. 대한건축학회 논문집-계획계, 35(1), 11-18.
• 강순주, & 오수훈. (2020). 공공지원 민간임대아파트 ((구) 뉴스테이) 의 주거서비스 운영 및 거주자 이용 평가. 한국주거학회논문집, 31(2), 99-108.
• 안상민, 유지원, 최소라, 배융호, 박명규, & 김성완. (2022). 스마트하우징 주거서비스 평가방법 개발 방향. 한국건축친환경설비학회 논문집, 16(2), 144-157.