특별가로구역

특별가로구역 개요

특별가로구역은 조화로운 도시경관 창출을 위하여 도로에 인접한 건축물의 건축에 있어 일부 규정의 미적용 또는 완화하여 적용할 수 있는 도로에 접한 대지의 일정 구역을 의미한다. 특별가로구역은 도로 내 가로시설물, 도로와 인접한 건축물 등의 형태계획 수립을 위한 특별가로구역 지정이 아닌 도로에 인접한 건축물의 건축을 통한 조화로운 도시경관 창출을 목적으로 한다. 현재 국토교통부장관 또는 허가권자가 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 미관지구에서 도로에 접한 대지의 일정 구역을 특별가로구역으로 지정할 수 있도록 하고 있다. 특별가로구역 지정을 위해서는 특별가로구역의 기초 사항 및 구역 내 건축물의 규모 및 용도 등에 관한 사항에 대한 자료를 토대로 국토교통부장관 또는 허가권자가 두는 건축위원회의 심의를 거쳐야 한다. 지구단위계획구역의 경관, 미관을 개선하고 양호한 환경을 조성하기 위하여 지구단위계획을 수립하고 있다. 특별가로구역을 지정하고자 하는 대상 구역과 특별가로구역 내 건축물에 대한 사항, 그 밖에 별도의 고시 또는 조례에서 정하는 사항을 포함하여야 하며 지구단위계획구역에 대한 내용과 지구단위계획구역 내 건축물에 대한 사항, 환경, 경관, 교통, 기반시설 등에 대한 전반적인 사항을 포함하여야 한다. 특별가로구역은 구역 지정을 위한 자료를 갖춘 후 건축위원회 심의를 거친 후, 특별가로구역 지정 가능하도록 절차를 간소화하여 운영 중에 있다. 특별가로구역을 지정할 수 있는 도로의 기준은 건축선을 후퇴한 대지에 접한 도로로서 허가권자가 건축조례로 정하는 도로, 허가권자가 리모델링 활성화가 필요하다고 인정하여 지정 · 공고한 지역 안의 도로, 보행자전용도로로서 도시미관 개선을 위하여 허가권자가 건축조례로 정하는 도로, 문화지구 안의 도로, 그 밖에 조화로운 도시경관 창출을 위하여 필요하다고 인정하여 국토교통부장관이 고시하거나 허가권자가 건축조례로 정하는 도로 등이다.

특별가로구역의 지정 및 관리 절차 흐름도

외부링크

• 네이버 지식백과: 특별가로구역 (지식백과 내 서울시 도시계획용어사전)

근거법령

• 건축법: 공포일 2022.06.10 시행일 2023.06.11

제77조의2(특별가로구역의 지정) ① 국토교통부장관 및 허가권자는 도로에 인접한 건축물의 건축을 통한 조화로운 도시경관의 창출을 위하여 이 법 및 관계 법령에 따라 일부 규정을 적용하지 아니하거나 완화하여 적용할 수 있도록 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 지구 또는 구역에서 대통령령으로 정하는 도로에 접한 대지의 일정 구역을 특별가로구역으로 지정할 수 있다.

1. 삭제

2. 경관지구

3. 지구단위계획구역 중 미관유지를 위하여 필요하다고 인정하는 구역

② 국토교통부장관 및 허가권자는 제1항에 따라 특별가로구역을 지정하려는 경우에는 다음 각 호의 자료를 갖추어 국토교통부장관 또는 허가권자가 두는 건축위원회의 심의를 거쳐야 한다.

1. 특별가로구역의 위치ㆍ범위 및 면적 등에 관한 사항

2. 특별가로구역의 지정 목적 및 필요성

3. 특별가로구역 내 건축물의 규모 및 용도 등에 관한 사항

4. 그 밖에 특별가로구역의 지정에 필요한 사항으로서 대통령령으로 정하는 사항

③ 국토교통부장관 및 허가권자는 특별가로구역을 지정하거나 변경ㆍ해제하는 경우에는 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 이를 지역 주민에게 알려야 한다.

제77조의3(특별가로구역의 관리 및 건축물의 건축기준 적용 특례 등) ① 국토교통부장관 및 허가권자는 특별가로구역을 효율적으로 관리하기 위하여 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 제77조의2제2항 각 호의 지정 내용을 작성하여 관리하여야 한다.

② 특별가로구역의 변경절차 및 해제, 특별가로구역 내 건축물에 관한 건축기준의 적용 등에 관하여는 제71조제9항ㆍ제10항(각 호 외의 부분 후단은 제외한다), 제72조제1항부터 제5항까지, 제73조제1항(제77조의2제1항제3호에 해당하는 경우에는 제55조 및 제56조는 제외한다)ㆍ제2항, 제75조제1항 및 제77조제1항을 준용한다. 이 경우 “특별건축구역”은 각각 “특별가로구역”으로, “지정신청기관”, “국토교통부장관 또는 시ㆍ도지사” 및 “국토교통부장관, 시ㆍ도지사 및 허가권자”는 각각 “국토교통부장관 및 허가권자”로 본다.

③ 특별가로구역 안의 건축물에 대하여 국토교통부장관 또는 허가권자가 배치기준을 따로 정하는 경우에는 제46조 및 「민법」 제242조를 적용하지 아니한다.

• 건축법 시행령: 공포일 2023.09.12 시행일 2023.09.12

제110조의2(특별가로구역의 지정) ① 법 제77조의2제1항에서 “대통령령으로 정하는 도로”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 도로를 말한다.

1. 건축선을 후퇴한 대지에 접한 도로로서 허가권자(허가권자가 구청장인 경우에는 특별시장이나 광역시장을 말한다. 이하 이 조에서 같다)가 건축조례로 정하는 도로

2. 허가권자가 리모델링 활성화가 필요하다고 인정하여 지정ㆍ공고한 지역 안의 도로

3. 보행자전용도로로서 도시미관 개선을 위하여 허가권자가 건축조례로 정하는 도로

4. 「지역문화진흥법」 제18조에 따른 문화지구 안의 도로

5. 그 밖에 조화로운 도시경관 창출을 위하여 필요하다고 인정하여 국토교통부장관이 고시하거나 허가권자가 건축조례로 정하는 도로

② 법 제77조의2제2항제4호에서 “대통령령으로 정하는 사항”이란 다음 각 호의 사항을 말한다.

1. 특별가로구역에서 이 법 또는 관계 법령의 규정을 적용하지 아니하거나 완화하여 적용하는 경우에 해당 규정과 완화 등의 범위에 관한 사항

2. 건축물의 지붕 및 외벽의 형태나 색채 등에 관한 사항

3. 건축물의 배치, 대지의 출입구 및 조경의 위치에 관한 사항

4. 건축선 후퇴 공간 및 공개공지등의 관리에 관한 사항

5. 그 밖에 특별가로구역의 지정에 필요하다고 인정하여 국토교통부장관이 고시하거나 허가권자가 건축조례로 정하는 사항

연혁

• 2014년: 건축법 개정, 특별가로구역 도입
• 2017년: 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 개정, 특별가로구역 지정 대상 확대

연구동향

• 양우현과 정우원(2019)의 연구는 도심지 내에 난개발을 막고 적정 높이의 건축물 개발을 위해서 새로운 높이 규제 계산방식을 모색하고자 한다. 이를 위해 관련 이론ㆍ법규ㆍ사례를 문헌 연구하고, 광명시의 난개발 부지의 도면 및 주변 상황을 검토ㆍ분석한 후, 새로운 가로구역유형별로 차등된 높이기준들을 적용하여 부지 특성별로 각각 다른 최고 높이 기준을 선정하였다. 이렇게 선정된 새로운 가로구역유형 중 한 유형을 선택하고 광명시 부지에 시뮬레이션을 진행하여 기존의 도로사선제한과 비교 후 새롭게 제시된 계산방법의 타당성을 검토하였다. 이 연구는 도로사선제한이 폐지된 후 상업지의 무분별한 난개발로 인한 인근 주거지역의 피해와 가로환경의 악화와 같은 도시 문제를 개선하는 실용적 연구로서의 가치가 있다.
• 신태형과 구자훈(2012)의 연구는 공공이 민간 개발과정에 개입하여 공공목표를 확보하고자 하는 특별계획구역 제도가 본래의 취지대로 운영되지 못하고 있는 점에 주목하여, 특별계획구역의 지정기준의 분석과 2000년 이후 서울시에서 세부개발계획이 수립된 80개의 특별계획구역에 대하여 계획특성을 분석해 문제점을 도출 및 시사점을 제시하는 것을 목적으로 한다. 연구의 분석 결과는 첫째, 특별계획구역의 지정대상 및 기준이 모호하고 실제로 세부개발계획이 결정된 구역의 지정목적과 특별한 연관성을 보이지 않았다. 둘째, 특별계획구역의 계획방향이 불명확하고 상위계획과의 정합성이 저하되어 도시의 전략적 기능을 제대로 수행하지 못하고 있었다. 셋째, 특별계획구역의 공공성은 원인자 해결을 위한 기부채납 등 면적 공간확보에 치중하고 있어 공공성 제고방안의 다양성 등 계획지침의 보완이 필요하다. 이를 바탕으로 특별계획구역의 구역지정 및 지침과 관련하여 도시설계으로서 중심적인 기능을 수행하도록 공공성 확보에 대한 새로운 접근이 필요하다. 이를 위해 상위계획의 실현을 위한 구체적인 구역지정의 목적을 설정하고 건축물, 외부공간, 주변과의 관계 등에 창의적인 도시공간을 구현하기 위한 계획적 지침개선이 필요하다. 본 연구는 지정대상기준~지정목적~계획지침에 이르는 제도의 개선 방향을 제시하고 있으며, 이를 통해 특별계획구역 제도시행 10년을 되돌아보고 향후 10년을 위한 제도의 발전적 방향을 제시할 수 있을 것으로 본다.
• 신태형(2013)의 연구는 도시설계관점에 대한 이론연구, 현행 특별계획구역에 대한 기존 연구동향, 그리고 해외의 관련제도 분석 등 이론적 고찰과 지구단위계획이 도입된 2000년 이후 서울의 특별계획구역 세부개발계획이 완료된 82개 구역을 대상으로 한 공간적 범위에 대한 실증적 분석을 통해 특별계획구역의 운영특성을 규명하기로 한다. 다음으로 기존 연구의 종합을 바탕으로 도출된 문제점에 관하여 전문가 설문조사를 통해 이슈를 검증하여 종합적인 문제점을 대상으로 도시계획적 시각과 건축적 시각의 통합적 관점인 도시설계적 시각으로 특별계획구역에 대한 연구의 관점을 제시하였다. 분석의 틀은 우선적으로 도시설계적 관점의 첫 번째 사항으로 도시적 측면에서 “도시계획적 정합성”에 관한 분석과제를 검증하기 위해 특별계획구역의 지정과 계획지침에 관한 사항을 분석대상으로 설정하였다. 이에 따라 구역지정 기준과 관련하여 지정대상, 입지 및 규모에 관한 지정기준, 지정목적을 세부 분석대상으로 선정하였고, 계획지침과 관련하여 계획방향, 용도지역, 용도지침, 규모지침을 대상으로 이를 실제 개발용도와 비교를 통해 도시계획적 정합성에 대한 실현성과를 분석하였다. 도시설계적 관점에서 두 번째 사항인 “건축적 공공성”에 대한 분석과제를 검증하기 위해 개발지침과 실현과정으로 구분하여 분석대상을 설정하였다. 우선 개발지침과 관련하여 건축물에 관한 지침, 외부공간에 관한 지침, 주변과의 관계에 관한 지침, 공공성확보 지침을 세부 분석대상으로 설정하고 실현과정의 분석을 위해 민간과 공공의 수립과정에 대한 사례를 비교분석하고 심의를 통한 계획의 결정과정에 대한 분석을 통해 건축적 공공성의 실현성과를 분석하였다.
• 양용택과 배웅규(2018)의 연구는 가로와 주변지역의 토지이용특성을 반영할 수 있는 지구단위계획 구역내 가로를 대상으로 가로활성화의 정량적 지표인가로 보행량과 계획적 요소의 관계를 실증적 분석하였다. 연구결과, 지구단위계획 구역내 역세권 가로는 보도 폭의 영향을 가장 크게 받는 것으로 조사됐다. 하지만 이를 제외하고는 가로의 물리적 특성 보다는 건축물 용도, 토지이용 혼합도, 건폐율, 1층 바닥면적, 대지면적 등 주변의 토지이용에 더 큰 영향을 받고 있었다. 따라서 지구단위계획구역 내 가로를 활성화 하려면, 가로의 물리적 환경개선 뿐만 아니라 지역특성을 고려해 권장·지정 등 용도계획을 인센티브 계획과 연계하고, 저층부의 건폐율 완화 및 적정 개발규모계획 등 지구단위 계획요소를 적극 도입하여야 한다. 이 연구는 가로보행량과 지구단위 계획요소의 실증적 관계를 분석해 향후 지구단위계획구역 내 가로활성화를 위한 계획수립 기준과 가이드라인으로 활용될 수 있을 것으로 기대된다.
• 최진희와 양승우(2014)의 연구는 건축물최고높이 제도 관리 계획 및 개발의 실효성을 검토하는 것을 목적으로 한다. 이를 위하여 첫째, 제도의 취지와 관리 계획의 관계를 분석하였고 둘째, 제도의 취지에 부합하게 개발되었는지를 실증 분석하였다. 이러한 연구는 향후 서울 및 기타 도시에서 최고높이제도 도입 시 실효성을 제고할 수 있다. 분석 결과, 첫째, 최고높이제도는 가로구역 단위와 지침도면을 통해 단순 명쾌한 높이기준을 제시하는 데 기여하였다. 둘째, 최고높이제도 도입 이후 경관미는 상승하였으나 사선제한에 의해 개발이 완료된 경우 경관미는 이와 유사하여 경관의 향상을 최고높이제도의 효과로 보기 어려웠다. 셋째, 계획단계에서 기반시설의 검토는 이루어지지 않았으나 최고높이제도 도입 이후 실현연면적은 도입 이전에 비하여 약 2배 정도 증가하여 높이기준과 연계한 개발용량 재검토가 요구된다.
• 이세준과 이석정(2009)의 연구는 한국의 지구단위계획 도입 배경이 되었던 독일의 지구단위계획을 비교 사례로 선정하였고, 독일의 사례와 한국의 사례를 통하여 현행 지구단위계획 수립과정에서의 문제점을 살펴보고 개선점에 대하여 모색해 보았다. 사례 비교에 앞서 연구의 배경이 되는 도시의 물리적 공간 관리의 중요성과 도시 관리의 수단으로서 지구단위계획의 역할을 살펴보고, 아울러 독일과 한국의 도시계획전반적인 계획체계를 살펴봄으로서 지구단위계획 지침이 만들어지기까지의 상위 계획 과정을 확인할 수 있었다. 사례 분석에는 지구단위계획의 수많은 지침 요소 중 도시의 가장 기본적인 물리적 공간인 가로 공간을 형성하는데 영향을 미치는 건축적 요소로서 건축선, 광장 및 오픈스페이스, 건축물높이의 세가지 지침요소를 비교·분석하였다. 결국 지구단위계획을 통하여 도시 환경을 올바르게 관리하기 위해서는 각 지역이 가진 지역적 맥락을 고려하고, 보행자의 입장에서 가로공간이 보다 쾌적한 공간으로 연출될 수 있도록 도시적 차원에서의 공간 계획이 선행되어야 하며, 그것을 바탕으로 보다 상세한 공간 디자인 검토를 통한 지구단위계획 수립과정의 노력이 필요하다.

참고문헌

• 임유경 외. (2021). 특별가로구역 제도 활성화 방안 연구. 국가건축정책위원회 연구용역보고서.
• 양우현, & 정우원. (2019). 가로구역별 건축물 최고높이 설정 방법. 한국도시설계학회지 도시설계, 20(6), 5-21.
• 신태형, & 구자훈. (2012). 특별계획구역의 구역지정 및 지침특성에 관한 고찰: 2000 년 이후 수립된 서울특별시 사례를 중심으로. 한국도시설계학회지 도시설계, 13(6), 119-135.
• 신태형. (2013). 특별계획구역의 운영특성 규명을 통한 도시설계적 실현성과에 관한 연구 (Doctoral dissertation, 한양대학교).
• 양용택, & 배웅규. (2018). 지구단위계획구역 내 가로의 물리적 특성이 가로보행량에 미치는 영향 분석: 서울시 지구단위계획구역 내 가로 및 역세권을 중심으로. 서울도시연구, 19(2), 21-38.
• 최진희, & 양승우. (2014). 가로구역별 건축물 최고높이 제도의 효과 분석: 서울시 강남구 테헤란로를 중심으로. 한국도시설계학회지 도시설계, 15(2), 129-138.
• 이세준, & 이석정. (2009). 가로공간 형성을 위한 지구단위계획 수립과정의 연구: 독일-한국의 사례를 중심으로. 한국도시설계학회지 도시설계, 10(4), 163-184.