분양가상한제

개요

분양가상한제

출처 : 국토교통부

분양가상한제는 택지비, 건축비, 건설회사의 적정 이윤, 개별 아파트에 따라 추가된 비용인 가산 비용을 고려한 분양가를 산정하여 그 가격 이하로 분양하도록 규제하는 제도이다. 분양가격이 택지비와 건축비 원가에 연동되기 때문에 원가연동제라고도 불린다. 민간 건설업체의 아파트 분양가 산정에 정부가 직접 개입하여 공급자 위주의 주택시장, 높은 토지가격 등으로 인해 주택시장에 접근하기 어려운 무주택 서민층의 주거안정에 기여할 수 있다. 민간 건설업체들이 신규 분양아파트를 주변 시세에 비해 비싸게 분양하면 그 영향이 바로 주변 지역으로 옮겨져 아파트 가격을 상승시키는데, 이를 방지하여 분양가를 적정수준으로 유지해 내 집 마련 부담을 줄이는 것이 목표이다.

변천사

참고문헌 기반으로 작성된 내용입니다.

정부	내용
박정희	1977년 지역이나 시세와 상관 없이 일률적으로 평당 가겨 상한을 정하는 방식 도입 1980년 경기 회복을 위해 전용면적 85m² 초과 민영 아파트의 분양 가격을 일시적으로 자유화 1983년 다시 분양가 제한
노태우	1989년 11월 택지비에 표준건축비(현 기본형 건축비)를 더해 분양가를 결정하는 원가연동제 방식 도입
김영삼	1995년 단계적 자율화
김대중	1999년 주택기금에서 지원하는 아파트를 제외하고 모든 아파트 분양가 전면 자율화 2001년 중국발 호황과 저금리 영향으로 서울 아파트 평당 분양가 급등
노무현	2005년 3월 공공택지 84m²이하 분양가상한제 도입 2006년 2월 원가공시 항목 확대 2007년 9월 민간택지로 적용 범위 확대, 공공택지 분양원가 공시 항목 61개로 확대
이명박	2009년 5월 분양가상한제 축소 (도시형생활주택 적용 배제) 2010년 4월 분양가상한제 축소 (경제자유구역 및 관광특구 초고층 건축물 적용 배제) 2012년 3월 분양가상한제 축소 (공공택지 분양원가 공시 항목 12개로 축소)
박근혜	2014년 12월 부동산3법 통과 및 분양가상한제 사실상 폐지
문재인	2020년 재도입
윤석열	2023년 개편

근거법령

주택법

제57조(주택의 분양가격 제한 등) ① 사업주체가 제54조에 따라 일반인에게 공급하는 공동주택 중 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 지역에서 공급하는 주택의 경우에는 이 조에서 정하는 기준에 따라 산정되는 분양가격 이하로 공급(이에 따라 공급되는 주택을 “분양가상한제 적용주택”이라 한다. 이하 같다)하여야 한다. <개정 2021. 7. 20., 2023. 12. 26.>

1. 공공택지

2. 공공택지 외의 택지에서 주택가격 상승 우려가 있어 제58조에 따라 국토교통부장관이 「주거기본법」 제8조에 따른 주거정책심의위원회(이하 “주거정책심의위원회”라 한다)의 심의를 거쳐 지정하는 지역

가. 삭제 <2023. 12. 26.>

나. 삭제 <2023. 12. 26.>

다. 삭제 <2023. 12. 26.>

② 제1항에도 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제1항을 적용하지 아니한다. <개정 2020. 8. 18., 2021. 4. 13., 2021. 7. 20., 2022. 5. 3., 2023. 12. 26.>

1. 도시형 생활주택

2. 「경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법」 제4조에 따라 지정ㆍ고시된 경제자유구역에서 건설ㆍ공급하는 공동주택으로서 같은 법 제25조에 따른 경제자유구역위원회에서 외자유치 촉진과 관련이 있다고 인정하여 이 조에 따른 분양가격 제한을 적용하지 아니하기로 심의ㆍ의결한 경우

3. 「관광진흥법」 제70조제1항 또는 제2항에 따라 지정된 관광특구에서 건설ㆍ공급하는 공동주택으로서 해당 건축물의 층수가 50층 이상이거나 높이가 150미터 이상인 경우

4. 한국토지주택공사 또는 지방공사가 다음 각 목의 정비사업의 시행자(「도시 및 주거환경정비법」 제2조제8호 및 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제2조제5호에 따른 사업시행자를 말한다)로 참여하는 등 대통령령으로 정하는 공공성 요건을 충족하는 경우로서 해당 사업에서 건설ㆍ공급하는 주택

가. 「도시 및 주거환경정비법」 제2조제2호에 따른 정비사업으로서 면적, 세대수 등이 대통령령으로 정하는 요건에 해당되는 사업

나. 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제2조제3호에 따른 소규모주택정비사업

4의2. 「도시 및 주거환경정비법」 제2조제2호가목에 따른 주거환경개선사업 및 같은 호 나목 후단에 따른 공공재개발사업에서 건설ㆍ공급하는 주택

5. 「도시재생 활성화 및 지원에 관한 특별법」에 따른 주거재생혁신지구에서 시행하는 혁신지구재생사업에서 건설ㆍ공급하는 주택

6. 「공공주택 특별법」 제2조제3호마목에 따른 도심 공공주택 복합사업에서 건설ㆍ공급하는 주택

③ 제1항의 분양가격은 택지비와 건축비로 구성(토지임대부 분양주택의 경우에는 건축비만 해당한다)되며, 구체적인 명세, 산정방식, 감정평가기관 선정방법 등은 국토교통부령으로 정한다. 이 경우 택지비는 다음 각 호에 따라 산정한 금액으로 한다. <개정 2016. 1. 19., 2016. 12. 27.>

1. 공공택지에서 주택을 공급하는 경우에는 해당 택지의 공급가격에 국토교통부령으로 정하는 택지와 관련된 비용을 가산한 금액

2. 공공택지 외의 택지에서 분양가상한제 적용주택을 공급하는 경우에는 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」에 따라 감정평가한 가액에 국토교통부령으로 정하는 택지와 관련된 비용을 가산한 금액. 다만, 택지 매입가격이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 해당 매입가격(대통령령으로 정하는 범위로 한정한다)에 국토교통부령으로 정하는 택지와 관련된 비용을 가산한 금액을 택지비로 볼 수 있다. 이 경우 택지비는 주택단지 전체에 동일하게 적용하여야 한다.

가. 「민사집행법」, 「국세징수법」 또는 「지방세징수법」에 따른 경매ㆍ공매 낙찰가격

나. 국가ㆍ지방자치단체 등 공공기관으로부터 매입한 가격

다. 그 밖에 실제 매매가격을 확인할 수 있는 경우로서 대통령령으로 정하는 경우

④ 제3항의 분양가격 구성항목 중 건축비는 국토교통부장관이 정하여 고시하는 건축비(이하 “기본형건축비”라 한다)에 국토교통부령으로 정하는 금액을 더한 금액으로 한다. 이 경우 기본형건축비는 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 해당 지역의 특성을 고려하여 국토교통부령으로 정하는 범위에서 따로 정하여 고시할 수 있다.

⑤ 사업주체는 분양가상한제 적용주택으로서 공공택지에서 공급하는 주택에 대하여 입주자모집 승인을 받았을 때에는 입주자 모집공고에 다음 각 호[국토교통부령으로 정하는 세분류(細分類)를 포함한다]에 대하여 분양가격을 공시하여야 한다.

1. 택지비

2. 공사비

3. 간접비

4. 그 밖에 국토교통부령으로 정하는 비용

⑥ 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 제54조에 따라 공공택지 외의 택지에서 공급되는 분양가상한제 적용주택 중 분양가 상승 우려가 큰 지역으로서 대통령령으로 정하는 기준에 해당되는 지역에서 공급되는 주택의 입주자모집 승인을 하는 경우에는 다음 각 호의 구분에 따라 분양가격을 공시하여야 한다. 이 경우 제2호부터 제6호까지의 금액은 기본형건축비[특별자치시ㆍ특별자치도ㆍ시ㆍ군ㆍ구(구는 자치구의 구를 말하며, 이하 “시ㆍ군ㆍ구”라 한다)별 기본형건축비가 따로 있는 경우에는 시ㆍ군ㆍ구별 기본형건축비]의 항목별 가액으로 한다.

1. 택지비

2. 직접공사비

3. 간접공사비

4. 설계비

5. 감리비

6. 부대비

7. 그 밖에 국토교통부령으로 정하는 비용

⑦ 제5항 및 제6항에 따른 공시를 할 때 국토교통부령으로 정하는 택지비 및 건축비에 가산되는 비용의 공시에는 제59조에 따른 분양가심사위원회 심사를 받은 내용과 산출근거를 포함하여야 한다.

제57조의2(분양가상한제 적용주택 등의 입주자의 거주의무 등) ① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택의 입주자(상속받은 자는 제외한다. 이하 이 조 및 제57조의3에서 “거주의무자”라 한다)는 해당 주택의 최초 입주가능일부터 3년 이내(제4호에 따른 토지임대부 분양주택의 경우에는 최초 입주가능일을 말한다)에 입주하여야 하고, 해당 주택의 분양가격과 국토교통부장관이 고시한 방법으로 결정된 인근지역 주택매매가격의 비율에 따라 5년 이내의 범위에서 대통령령으로 정하는 기간(이하 “거주의무기간”이라 한다) 동안 계속하여 해당 주택에 거주하여야 한다. 다만, 해외 체류 등 대통령령으로 정하는 부득이한 사유가 있는 경우 그 기간은 해당 주택에 거주한 것으로 본다. <개정 2021. 1. 5., 2021. 4. 13., 2024. 3. 19.>

1. 사업주체가 「수도권정비계획법」 제2조제1호에 따른 수도권(이하 “수도권”이라 한다)에서 건설ㆍ공급하는 분양가상한제 적용주택

2. 삭제 <2024. 3. 19.>

3. 삭제 <2024. 3. 19.>

4. 토지임대부 분양주택

② 거주의무자는 제1항에 따른 거주의무를 이행하지 아니한 경우 해당 주택을 양도(매매ㆍ증여나 그 밖에 권리 변동을 수반하는 모든 행위를 포함하되, 상속의 경우는 제외한다. 이하 이 조 및 제101조에서 같다)할 수 없다. 다만, 거주의무자가 제1항 각 호 외의 부분 단서 이외의 사유로 거주의무기간 이내에 거주를 이전하려는 경우 거주의무자는 대통령령으로 정하는 바에 따라 한국토지주택공사(사업주체가 「공공주택 특별법」 제4조에 따른 공공주택사업자인 경우에는 공공주택사업자를 말한다. 이하 이 조, 제64조, 제78조의2 및 제106조에서 같다)에 해당 주택의 매입을 신청하여야 한다. <개정 2024. 3. 19.>

③ 한국토지주택공사는 제2항 단서 또는 제8항에 따라 매입신청을 받거나 거주의무자 및 제7항에 따라 주택을 공급받은 사람(이하 “거주의무자등”이라 한다)이 제1항 또는 제7항을 위반하였다는 사실을 알게 된 경우 위반사실에 대한 의견청취를 하는 등 대통령령으로 정하는 절차를 거쳐 대통령령으로 정하는 특별한 사유가 없으면 해당 주택을 매입하여야 한다. <개정 2024. 3. 19.>

④ 한국토지주택공사가 제3항에 따라 주택을 매입하는 경우 거주의무자등에게 그가 납부한 입주금과 그 입주금에 「은행법」에 따른 은행의 1년 만기 정기예금의 평균이자율을 적용한 이자를 합산한 금액(이하 “매입비용”이라 한다)을 지급한 때에는 그 지급한 날에 한국토지주택공사가 해당 주택을 취득한 것으로 본다. <개정 2024. 3. 19.>

⑤ 사업주체는 제1항에 따른 주택을 공급하는 경우에는 거주의무자가 거주의무기간을 거주하여야 해당 주택을 양도할 수 있음을 소유권에 관한 등기에 부기등기하여야 한다. 이 경우 부기등기는 주택의 소유권보존등기와 동시에 하여야 하며, 부기등기에 포함되어야 할 표기내용 등은 대통령령으로 정한다. <개정 2024. 3. 19.>

⑥ 거주의무자등은 거주의무기간을 거주한 후 지방자치단체의 장으로부터 그 거주사실을 확인받은 경우 제5항에 따른 부기등기 사항을 말소할 수 있다. 이 경우 거주사실의 확인 등의 절차ㆍ방법 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. <개정 2024. 3. 19.>

⑦ 한국토지주택공사는 제3항 및 제4항에 따라 취득한 주택을 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 재공급하여야 하며, 주택을 재공급받은 사람은 거주의무기간 중 잔여기간을 계속하여 거주하지 아니하고 그 주택을 양도할 수 없다. 다만, 제1항 각 호 외의 부분 단서의 사유에 해당하는 경우 그 기간은 해당 주택에 거주한 것으로 본다. <개정 2024. 3. 19.>

⑧ 제7항에 따라 주택을 재공급받은 사람이 같은 항 단서 이외의 사유로 거주의무기간 이내에 거주를 이전하려는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 한국토지주택공사에 해당 주택의 매입을 신청하여야 한다. <신설 2024. 3. 19.>

⑨ 한국토지주택공사가 제3항 및 제4항에 따라 주택을 취득하거나 제7항에 따라 주택을 공급하는 경우에는 제64조제1항을 적용하지 아니한다. <개정 2024. 3. 19.>

[본조신설 2020. 8. 18.]

[제목개정 2021. 1. 5.]

제57조의3(분양가상한제 적용주택 등의 거주실태 조사 등) ① 국토교통부장관 또는 지방자치단체의 장은 거주의무자등의 실제 거주 여부를 확인하기 위하여 거주의무자등에게 필요한 서류 등의 제출을 요구할 수 있으며, 소속 공무원으로 하여금 해당 주택에 출입하여 조사하게 하거나 관계인에게 필요한 질문을 하게 할 수 있다. 이 경우 서류 등의 제출을 요구받거나 해당 주택의 출입ㆍ조사 또는 필요한 질문을 받은 거주의무자등은 모든 세대원의 해외출장 등 특별한 사유가 없으면 이에 따라야 한다. <개정 2024. 3. 19.>

② 국토교통부장관 또는 지방자치단체의 장은 제1항에 따른 조사를 위하여 필요한 경우 주민등록 전산정보(주민등록번호ㆍ외국인등록번호 등 고유식별번호를 포함한다), 가족관계 등록사항 등 실제 거주 여부를 확인하기 위하여 필요한 자료 또는 정보의 제공을 관계 기관의 장에게 요청할 수 있다. 이 경우 자료의 제공을 요청받은 관계 기관의 장은 특별한 사유가 없으면 이에 따라야 한다.

③ 제1항에 따라 출입ㆍ조사ㆍ질문을 하는 사람은 국토교통부령으로 정하는 증표를 지니고 이를 관계인에게 내보여야 하며, 조사자의 이름ㆍ출입시간 및 출입목적 등이 표시된 문서를 관계인에게 교부하여야 한다.

④ 국토교통부 또는 지방자치단체의 소속 공무원 또는 소속 공무원이었던 사람은 제1항과 제2항에 따라 얻은 정보와 자료를 이 법에서 정한 목적 외의 다른 용도로 사용하거나 다른 사람 또는 기관에 제공하거나 누설하여서는 아니 된다.

[본조신설 2020. 8. 18.]

[제목개정 2021. 1. 5.]

제58조(분양가상한제 적용 지역의 지정 및 해제) ① 국토교통부장관은 제57조제1항제2호에 따라 주택가격상승률이 물가상승률보다 현저히 높은 지역으로서 그 지역의 주택가격ㆍ주택거래 등과 지역 주택시장 여건 등을 고려하였을 때 주택가격이 급등하거나 급등할 우려가 있는 지역 중 대통령령으로 정하는 기준을 충족하는 지역은 주거정책심의위원회 심의를 거쳐 분양가상한제 적용 지역으로 지정할 수 있다.

② 국토교통부장관이 제1항에 따라 분양가상한제 적용 지역을 지정하는 경우에는 미리 시ㆍ도지사의 의견을 들어야 한다.

③ 국토교통부장관은 제1항에 따른 분양가상한제 적용 지역을 지정하였을 때에는 지체 없이 이를 공고하고, 그 지정 지역을 관할하는 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 공고 내용을 통보하여야 한다. 이 경우 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 사업주체로 하여금 입주자 모집공고 시 해당 지역에서 공급하는 주택이 분양가상한제 적용주택이라는 사실을 공고하게 하여야 한다.

④ 국토교통부장관은 제1항에 따른 분양가상한제 적용 지역으로 계속 지정할 필요가 없다고 인정하는 경우에는 주거정책심의위원회 심의를 거쳐 분양가상한제 적용 지역의 지정을 해제하여야 한다.

⑤ 분양가상한제 적용 지역의 지정을 해제하는 경우에는 제2항 및 제3항 전단을 준용한다. 이 경우 “지정”은 “지정 해제”로 본다.

⑥ 분양가상한제 적용 지역으로 지정된 지역의 시ㆍ도지사, 시장, 군수 또는 구청장은 분양가상한제 적용 지역의 지정 후 해당 지역의 주택가격이 안정되는 등 분양가상한제 적용 지역으로 계속 지정할 필요가 없다고 인정하는 경우에는 국토교통부장관에게 그 지정의 해제를 요청할 수 있다.

⑦ 제6항에 따라 분양가상한제 적용 지역 지정의 해제를 요청하는 경우의 절차 등 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

주택법 시행령

제58조의4(분양가상한제 적용주택 제외요건) ① 법 제57조제2항제4호 각 목 외의 부분에 따른 공공성 요건은 다음 각 호와 같다.

1. 한국토지주택공사 또는 지방공사가 법 제57조제2항제4호 각 목에 해당하는 사업의 시행자로 참여할 것

2. 제1호의 사업에서 건설ㆍ공급하는 주택의 전체 세대수의 10퍼센트 이상을 임대주택으로 건설ㆍ공급할 것

② 법 제57조제2항제4호가목에서 “면적, 세대수 등이 대통령령으로 정하는 요건에 해당되는 사업”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사업을 말한다.

1. 「도시 및 주거환경정비법」 제2조제1호의 정비구역 면적이 2만제곱미터 미만인 사업

2. 해당 정비사업에서 건설ㆍ공급하는 주택의 전체 세대수가 200세대 미만인 사업

③ 삭제 <2024. 6. 18.>

[본조신설 2021. 2. 19.]

제60조의2(분양가상한제 적용주택 등의 입주자의 거주의무기간 등) ① 법 제57조의2제1항 각 호 외의 부분 본문에서 “대통령령으로 정하는 기간”이란 다음 각 호의 구분에 따른 기간(이하 “거주의무기간”이라 한다)을 말한다. <개정 2021. 7. 6., 2024. 6. 18.>

1. 법 제57조의2제1항제1호에 따른 주택의 경우

가. 공공택지에서 건설ㆍ공급되는 주택의 경우

1) 분양가격이 법 제57조의2제1항 각 호 외의 부분 본문에 따라 국토교통부장관이 정하여 고시하는 방법으로 결정된 인근지역 주택매매가격(이하 “인근지역주택매매가격”이라 한다)의 80퍼센트 미만인 주택: 5년

2) 분양가격이 인근지역주택매매가격의 80퍼센트 이상 100퍼센트 미만인 주택: 3년

나. 공공택지 외의 택지에서 건설ㆍ공급되는 주택의 경우

1) 분양가격이 인근지역주택매매가격의 80퍼센트 미만인 주택: 3년

2) 분양가격이 인근지역주택매매가격의 80퍼센트 이상 100퍼센트 미만인 주택: 2년

2. 삭제 <2024. 6. 18.>

3. 삭제 <2024. 6. 18.>

4. 토지임대부 분양주택의 경우: 5년

② 법 제57조의2제1항 각 호 외의 부분 단서에서 “해외 체류 등 대통령령으로 정하는 부득이한 사유”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유를 말한다. 이 경우 제2호부터 제8호까지의 규정에 해당하는지는 한국토지주택공사(사업주체가 「공공주택 특별법」 제4조의 공공주택사업자인 경우에는 공공주택사업자를 말한다. 이하 이 조, 제73조, 제73조의2 및 제82조의2에서 같다)의 확인을 받아야 한다. <개정 2021. 7. 6., 2024. 6. 18.>

1. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우

가. 법 제57조의2제1항제1호에 따른 주택에 입주하기 위해 준비기간이 필요한 경우. 이 경우 해당 주택에 거주한 것으로 보는 기간은 최초 입주가능일 이후 3년이 되는 날부터 90일까지(최초 입주가능일부터 3년이 되는 날 전에 입주하는 경우에는 입주일 전날부터 역산하여 최초 입주가능일까지의 기간으로 하되, 90일을 한도로 한다)로 한다.

나. 법률 제20393호 주택법 일부개정법률 부칙 제3조에 따라 법 제57조의2제1항제1호에 따른 주택에서의 거주를 중단했다가 거주를 재개하기 위해 입주하는 경우로서 준비기간이 필요한 경우. 이 경우 해당 주택에 거주한 것으로 보는 기간은 거주를 중단한 날의 다음 날 이후 3년이 되는 날부터 90일까지(거주를 중단한 날의 다음 날부터 3년이 되는 날 전에 입주하는 경우에는 입주일 전날부터 역산하여 거주를 중단한 날의 다음 날까지의 기간으로 하되, 90일을 한도로 한다)로 한다.

다. 토지임대부 분양주택에 입주하기 위해 준비기간이 필요한 경우. 이 경우 해당 주택에 거주한 것으로 보는 기간은 최초 입주가능일부터 90일까지로 한다.

2. 법 제57조의2제1항 각 호 외의 부분 본문에 따른 거주의무자(이하 “거주의무자”라 한다)가 거주의무기간 중 세대원(거주의무자가 포함된 세대의 구성원을 말한다. 이하 이 항에서 같다)의 근무ㆍ생업ㆍ취학 또는 질병치료를 위하여 해외에 체류하는 경우

3. 거주의무자가 주택의 특별공급(「군인복지기본법」 제10조에 따른 공급을 말한다)을 받은 군인으로서 인사발령에 따라 거주의무기간 중 해당 주택건설지역(주택을 건설하는 특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시ㆍ특별자치도 또는 시ㆍ군의 행정구역을 말한다. 이하 이 항에서 같다)이 아닌 지역에 거주하는 경우

4. 거주의무자가 거주의무기간 중 세대원의 근무ㆍ생업ㆍ취학 또는 질병치료를 위하여 세대원 전원이 다른 주택건설지역에 거주하는 경우. 다만, 수도권 안에서 거주를 이전하는 경우는 제외한다.

5. 거주의무자가 거주의무기간 중 혼인 또는 이혼으로 입주한 주택에서 퇴거하고 해당 주택에 계속 거주하려는 거주의무자의 직계존속ㆍ비속, 배우자(종전 배우자를 포함한다) 또는 형제자매가 자신으로 세대주를 변경한 후 거주의무기간 중 남은 기간을 승계하여 거주하는 경우

6. 「영유아보육법」 제10조제5호에 따른 가정어린이집을 설치ㆍ운영하려는 자가 같은 법 제13조에 따라 해당 주택에 가정어린이집의 설치를 목적으로 인가를 받은 경우. 이 경우 해당 주택에 거주한 것으로 보는 기간은 가정어린이집을 설치ㆍ운영하는 기간으로 한정한다.

7. 법 제64조제2항 본문에 따라 전매제한이 적용되지 않는 경우. 다만, 제73조제4항제7호 또는 제8호에 해당하는 경우는 제외한다.

8. 거주의무자의 직계비속이 「초ㆍ중등교육법」 제2조에 따른 학교에 재학 중인 학생으로서 주택의 최초 입주가능일 현재 해당 학기가 끝나지 않은 경우. 이 경우 해당 주택에 거주한 것으로 보는 기간은 학기가 끝난 후 90일까지로 한정한다.

③ 거주의무자 및 법 제57조의2제7항에 따라 주택을 공급받은 사람(이하 “거주의무자등”이라 한다)은 같은 조 제2항 단서 또는 같은 조 제8항에 따라 해당 주택의 매입을 신청하려는 경우 국토교통부령으로 정하는 매입신청서를 한국토지주택공사에 제출해야 한다. <개정 2024. 6. 18.>

④ 한국토지주택공사는 거주의무자등이 법 제57조의2제2항 단서 또는 같은 조 제8항에 따라 매입신청을 하거나 법 제57조의2제1항 또는 제7항을 위반하여 같은 조 제3항에 따라 해당 주택을 매입하려면 14일 이상의 기간을 정하여 거주의무자에게 의견을 제출할 수 있는 기회를 줘야 한다. <개정 2024. 6. 18.>

⑤ 제4항에 따라 의견을 제출받은 한국토지주택공사는 제출 의견의 처리 결과를 거주의무자에게 통보해야 한다.

⑥ 법 제57조의2제3항에서 “대통령령으로 정하는 특별한 사유”란 다음 각 호의 사유를 말한다.

1. 한국토지주택공사의 부도ㆍ파산

2. 제1호와 유사한 사유로서 한국토지주택공사가 해당 주택을 매입하는 것이 어렵다고 국토교통부장관이 인정하는 사유

⑦ 법 제57조의2제5항 전단에 따른 부기등기에는 “이 주택은 「주택법」 제57조의2제1항에 따른 거주의무기간을 거주한 후 같은 조 제6항에 따라 부기등기를 말소하여야 양도할 수 있으며, 이를 위반하는 경우 한국토지주택공사(사업주체가 「공공주택 특별법」 제4조에 따른 공공주택사업자인 경우에는 공공주택사업자)가 해당 주택을 매입함”이라는 내용을 표기해야 한다. <개정 2024. 6. 18.>

[본조신설 2021. 2. 19.]

[제목개정 2021. 7. 6.]

제61조(분양가상한제 적용 지역의 지정기준 등) ① 법 제58조제1항에서 “대통령령으로 정하는 기준을 충족하는 지역”이란 투기과열지구 중 다음 각 호에 해당하는 지역을 말한다. <개정 2017. 11. 7., 2019. 10. 29., 2022. 2. 11.>

1. 분양가상한제 적용 지역으로 지정하는 날이 속하는 달의 바로 전달(이하 이 항에서 “분양가상한제적용직전월”이라 한다)부터 소급하여 12개월간의 아파트 분양가격상승률이 물가상승률(해당 지역이 포함된 시ㆍ도 소비자물가상승률을 말한다)의 2배를 초과한 지역. 이 경우 해당 지역의 아파트 분양가격상승률을 산정할 수 없는 경우에는 해당 지역이 포함된 특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시ㆍ특별자치도 또는 시ㆍ군의 아파트 분양가격상승률을 적용한다.

2. 분양가상한제적용직전월부터 소급하여 3개월간의 주택매매거래량이 전년 동기 대비 20퍼센트 이상 증가한 지역

3. 분양가상한제적용직전월부터 소급하여 주택공급이 있었던 2개월 동안 해당 지역에서 공급되는 주택의 월평균 청약경쟁률이 모두 5대 1을 초과하였거나 해당 지역에서 공급되는 국민주택규모 주택의 월평균 청약경쟁률이 모두 10대 1을 초과한 지역

② 국토교통부장관이 제1항에 따른 지정기준을 충족하는 지역 중에서 법 제58조제1항에 따라 분양가상한제 적용 지역을 지정하는 경우 해당 지역에서 공급되는 주택의 분양가격 제한 등에 관한 법 제57조의 규정은 법 제58조제3항 전단에 따른 공고일 이후 최초로 입주자모집승인을 신청하는 분부터 적용한다. <신설 2017. 11. 7., 2019. 10. 29.>

③ 법 제58조제6항에 따라 국토교통부장관은 분양가상한제 적용 지역 지정의 해제를 요청받은 경우에는 주거정책심의위원회의 심의를 거쳐 요청받은 날부터 40일 이내에 해제 여부를 결정하고, 그 결과를 시ㆍ도지사, 시장, 군수 또는 구청장에게 통보하여야 한다. <개정 2017. 11. 7.>

최신 개편 내용 (2024 기준)

적용 대상 지역

규제지역 (출처 : 뉴시스, 국토교통부)

기존 투기과열지구 및 조정대상지역에 해당되었던 지역은 서울, 과천, 성남(분당 수정), 하남, 광명시였으나 서울시 강남구, 용산구, 서초구, 송파구를 제외한 나머지 지역은 규제 지역에서 해제되었다. 공공택지인 3기 신도시 남양주 왕숙, 하남 교산, 인천 계양, 고양 창릉, 부천 대장지구는 여전히 분양가 상한제를 적용받는 한편 민간택지는 대부분 분양가상한제 적용 대상에서 제외되었다.

전매제한 기간

전매제한은 청약 제도의 규제사항 중 하나로, 주택법에 따라 새로 건설된 주택이나 입주자로 선정된 주택의 입주자 권리를 일정 기간 동안 되팔 수 없도록 제한하는 제도이다. 분양받은 즉시 주택을 되팔지 못하게 규제함으로써 실수요자에게 주택을 수급하고 투기를 억제하는 효과가 있다. 전매제한 기준은 단독주택 30호 이상, 공동주택 30세대 이상일 때 적용을 받으며 주상복합과 투기과열지구 및 조정대상지역의 도시형 생활주택도 적용 대상이다. 전매제한의 기간은 2023년 주택법 시행령 완화 이후 다음과 같이 개편되었다. [행정규칙] 수도권 분양가상한제 적용주택 등에 적용되는 인근지역 주택매매가격의 결정지침 수도권은 기존 최대 10년에서 3년으로, 지방은 최대 4년에서 1년으로 줄어 들었고, 수도권은 분양가상한제 적용 공공택지나 규제지역이 3년, 과밀억제권역이 1년, 그 외 지역은 6개월을 적용 받는다. 지방 주택 전매제한 기간은 기존 최대 4년에서 1년으로 줄어든다. 분양가상한제 적용 공공택지나 규제지역은 1년, 광역시는 6개월이다.

전매제한 기간 (출처 : LH청약플러스 참고하여 작성자 제작)

실거주 의무

실거주 의무는 분양가상한제 적용으로 시세보다 낮은 가격에 분양하는 주택에 대해 전세를 끼워 넣은 갭투자를 막으려고 2021년 도입됐다. 윤석열 정부는거래 활성화 목적으로 실거주 의무를 전면 폐지하려 하였으나 투기 조장 가능성 때문에 여야 대립이 2년 간 계속되었다. 실거주 의무가 폐지되면 분양가상한제가 적용되는 아파트는 입주 때 실제 거주하는 대신 세입자를 받을 수 있어 자금 마련이 어려운 당첨자들의 계약률을 높일 수 있다. 개정되기 전 본래 법안은 최초가능일부터 5년이내의 범위에서 해당 주택의 분양가격과 국토교통부장관이 고시한 방법으로 결정된 인근지역 주택매매가격의 비율에 따라 대통령령으로 정하는 기간동안 계속하여 해당 주택에 거주하여야 한다는 것이었다. 2024년 2월 최초 입주 후 3년 이내로 바꾸는 주택법 개정안이 가결됐다.

기타

국토부는 주택도시보증공사(HUG)와 협의해 중도금대출 보증이 가능한 분양가 상한 기준을 기존 12억 원에서 폐지하기로 했다. 중도금대출보증 인당 한도 역시 기존 5억 원에서 폐지되었다. 분양가 9억 원까지만 공급됐던 특별공급도 개편 후 분양가와 관계없이 가능하다. 국토교통부는 개정된 주택공급규칙 시행 이후 입주자모집 승인 신청을 하는 단지부터 적용하기로 했다. 무순위 청약은 무주택 요건이 폐지돼 다주택자도 무순위 청약에 참여할 수 있다. 1주택자 청약 당첨자의 기존주택 처분 의무도 폐지되어 기존에 청약에 당첨돼 처분의무가 있는 당첨자도 소급적용을 받을 수 있다.

시행현황

공공택지

• 대우건설이 인천 서구 검단신도시 AA28블록에 짓는 분양가상한제 적용단지 ‘검단신도시 푸르지오 더 파크’는 입주 전 분양권 전매가 가능한 단지로 고분양가 시대 내집 마련을 원하는 실수요자는 물론 투자 수요의 눈길까지 끌고 있다. 최초 입주자 선정일(당첨자 발표일)로부터 3년 이후에는 입주 전까지 분양권 전매가 가능한데, 이 단지의 경우 당첨자 발표일(2024년 11월 20일)로부터 3년이 지난 2027년 11월 21일 이후 전매가 가능해진다. 단지의 입주 예정일은 2027년 12월이며, 입주 지정 기간은 일반적으로 60일(예정)로 지정될 예정된다. 입주 전 전매는 취득세를 절감할 수 있으며, 거주 의무 기간도 없어 잔금 부담이 없다.
• 원건설은 경기 오산시 세교2지구내 ‘오산세교 힐데스하임’ 을 분양한다. 세교2지구는 오산시 궐동·금암동·초평동·탑동·가수동 일대 연면적 280만7000㎡에 계획인구 4만4000여명, 1만8000여 가구 규모로 조성되는 공공택지지구다.마지막으로 입주하는 민간분양 입주 단지로 분양가 상한제가 적용되어 주변 시세 대비 합리적인 분양가가 책정될 것으로 보인다. 오산시 또는 수도권 거주자 중 청약통장 가입기간 12개월 이상, 지역별·면적별 예치금액 충족시 1순위 청약이 가능하며 유주택자도 청약할 수 있다.

민간택지

• 현대건설이 서울특별시 서초구 방배동 일원에 분양하는 ‘디에이치 방배’는 실거주 의무 조항이 들어가 있지 않아 분양 전부터 많은 수요자들에게 관심을 받고 있다. 방배동은 그동안 서초구에서 신규 아파트 공급이 부족했던 지역으로, 구축 단지가 많아 주변 아파트 시세가 낮게 평가받았기 때문에 분양가상한제 해당 단지임에도 불구하고 거주의무기간을 적용받지 않게 됐다. 모집공고문에 따르면 이 아파트는 ‘수도권 투기과열지구 및 청약과열지역의 민간 택지에서 공급하는 분양가 상한제 적용 주택’으로 재당첨 제한 10년, 전매 제한 3년이 적용됐다.
• DL이앤씨는 11월 방배삼익아파트 주택재건축정비사업을 통해 '아크로 리츠카운티'를 분양할 예정이다. 투기과열지구 및 청약과열지역으로 분양가상한제가 적용되는 민간택지 분양 아파트이며, 전매제한은 3년이다. 강남 3구에 공급돼 분양가 상한제가 적용되는 하이엔드 브랜드 단지임에도 실거주 의무가 적용되지 않아 많은 수요자들이 청약에 몰릴 것으로 보인다.

정책 평가

긍정 평가 (확대 주장)

단기에 긍정적 효과, 장기에 실효성 높이기 위해 엄격한 확대 필요

서울 매매가격 변동 추이 (자료 : 국토교통부)

구분		원가연동제(89~99)	자율화(00~06)	분양가상한제(07~14)	자율화(15~18)
매매가격	주택전체	2.0%	9.3%	1.1%	4.1%
	아파트	4.1%	13.6%	0.4%	5.7%

서울 매매가격 변동 추이표를 보면 분양가상한제 시행 시기 매매가격이 가장 낮은 것으로 확인된다. 분양가와 재고주택가격 간의 관계는 양방향이지만, 분양가격이 재고주택가격에 선행하고 분양가격 상승이 재고주택가격 상승에 지속적으로 영향을 준다. 즉 높은 분양가가 주변 재고주택가격을 동반 상승시키는 효과가 있다. 따라서 분양가상한제 확대 도입은 주택시장 안정요인으로 작용할 것으로 전망된다. 공공택지에 적용되는 분양가상한제를 민간택지까지 확대할 경우 상대적으로 규제의 영향을 덜 받는 재건축 일부 단지와 재개발 단지에 대한 쏠림현상이 완화될 것으로 예상된다. 예상되는 개발이익이 줄어들면서 높은 자본이득을 얻으려는 투자수요가 감소할 것으로 보이며, 높은 분양가로 인해 주변 재고주택의 가격을 동반 상승시키는 효과도 차단될 것으로 예상된다. 국토연구원에서 이중차분법을 이용해 분석한 결과 서울 지역에 민간택지 분양가상한제를 시행할 경우 연간 기준으로 주택매매가격을 1.1%p 하락시키는 효과가 나타날 것으로 전망되었다. 또한 과거 2007년 민간택지 분양가상한제 도입 직후 인허가 감소는 금융위기, 상한제 시행 직전 밀어내기식 인허가에 따른 기저효과 측면이 강하고, 2010년부터는 분양가상한제 시행 상황에서도 인허가 물량이 상한제 도입 이전 수준을 회복해 주택공급 위축 문제는 우려할 만한 수준이 아닌 것으로 나타났다. 분양가상한제의 주택공급 위축 효과에 대한 우려가 존재하나 최근 주택공급이 많았고 3기 신도시 등 준공 물량은 충분하며 보완책을 동반하면 공급에 미치는 영향을 낮출 수 있다.

전문가들은 분양가상한제를 폐지하면 집값 상승을 부추길 수 있다고 경고했다. 그나마 분양가상한제가 서울 아파트 분양가를 제한하고 있는 상황에서 그것마저 폐지되면 분양가가 치솟으면서 결국 집값 상승으로 이어질 수밖에 없다는 지적이다. 실제 ‘로또분양’이라고 불리는 분상제 적용 단지들의 분양가도 심상치 않다. 9월 분양한 청담르엘은 3.3㎡당 7,209만원의 분양가를 책정하며 7천만원 선을 돌파했다. 국평(전용 84㎡) 기준 25억원이 넘는 가격으로 분양가 상한제 도입 이래 역대 최고가 기록이다. 8월 분양한 ‘디에이치방배’도 평(3.3㎡)당 6,496만원의 높은 분양가가 책정됐다. 전용면적 84㎡ 기준 분양가가 약 20억~22억원에 달했다. 또 같은 달 분양한 도곡동 ‘래미안레벤투스’도 전용면적 84㎡ 기준 분양가가 18억~19억원 규모다. 이들 분양단지는 높은 분양가에도 주변 구축 아파트의 시세가 더 높아 ‘로또분양’이라고 불렸다. 최은영 한국도시연구소 소장은 “분상제 적용에도 20억원이 넘는 분양가가 책정됐는데, 로또분양이라고 불리고 있는 게 현실”이라며 “만약 분상제가 적용되지 않았다면 얼마나 더 높게 책정됐을지 짐작조차 어렵다”고 지적했다.전문가들은 우선 분양가상한제 적용 아파트에 대한 청약 자격 조건을 강화해야 한다고 짚었다. 분상제 적용 아파트 청약을 신청하는 데 있어 무주택 여부나 소득기준 등의 조건을 둬 분상제 본래 취지를 살려야 한다는 설명이다. 최 소장은 “분상제 도입 이유를 생각하면 청약 자격 요건을 더욱 엄격하게 해야 하는 것이 맞다. 하지만 현재는 전혀 그렇지 못하다. 정부가 청약시장 과열을 부추기고 있는 셈”이라고 지적했다. 임재만 세종대학교 부동산학 교수도 “처음 분상제가 시작될 땐 중산층의 내 집 마련을 도와주는 측면에서 청약 자격 제한이 있었다. 그러나 이후 청약 대상이 확대돼 누구나 청약을 할 수 있게 되면서 청약 시장은 투기판이 돼버렸다”고 꼬집었다. 즉, 분상제 적용 단지에 대한 규제완화가 청약 시장 과열을 부추겼다는 점을 비판했다. 최 소장은 “정부가 분상제 아파트에 적용되는 규제를 다 풀면서 사실상 투기판을 만든 것, 폐지를 운운할 것이 아니라 지금이라도 분상제 아파트에 대한 규제를 강화해야 한다”고 강조했다. 분양가상한제를 확대하여 분양가를 통제할 수 있는 새 아파트가 많으면 많을수록 주변 구축 아파트값 상승 우려가 적어진다는 것이다. 또 실수요자가 분양가를 예측하기도 쉬워져 내 집 마련 계획을 세우기가 수월하다. 한문도 서울사이버대학교 부동산학과 교수는 “지금은 분상제를 폐지할 게 아니라 더 확대할 필요가 있다. 일부 분양 물량에만 분상제가 적용되다 보니 ‘로또분양’이 발생하는 거다. 분상제 적용 물량이 늘어나면 더 이상 로또분양은 로또가 아닌 게 된다”고 강조했다. 최 소장도 “분상제 적용 확대로 전체적인 분양가가 낮아지면 결국 구축 가격도 내려갈 수밖에 없다.”고 말했다.

경제정의실천시민연합(이하 경실련)은 집값을 잡으려면 분양가 상한제를 전면 시행하고, 늘어나는 임대보증금 피해를 방지하기 위해 보증금 의무보증제를 도입해야 한다고 주장했다. 아파트값과 전셋값은 강남과 비강남을 가리지 않고 분양가 상한제가 폐지된 시기인 2000∼2007년과 2014년 이후 올해까지 급등했다. 정권별로 따지면 각각 김대중 정부∼노무현 정부와 박근혜 정부 말기∼문재인 정부에 해당한다. 강남 아파트값은 1999년 2억6천만원 수준에서 이듬해부터 크게 오르기 시작해 2003∼2007년 노무현 정부에서 6억3천만원가량(109%) 상승했다. 이후 분양가 상한제가 시행된 이명박 정부 시절 2억원가량 떨어졌으나, 분양가 상한제가 폐지되자 다시 올랐다. 특히 2017년 문재인 정부 임기 초 13억4천만원에서 올해 21억원으로 7억6천만원 올라 조사대상 기간 중 상승폭이 가장 컸다고 경실련은 전했다. 비강남 아파트 30평도 2000년 2억2천만원 수준에서 분양가 상한제 폐지 뒤인 2007년 5억8천만원으로 3억6천만원가량 올라 7년간 166% 상승했다. 2008년 분양가 상한제가 도입되자 집값이 안정되면서 2014년 5억3천만원으로 하락했다가 제도 폐지 이후 올해까지 6년간 4억1천만원가량(77%) 올랐다.

부정 평가 (완화 주장)

시세 차익 기대감으로 인한 청약 쏠림 현상 이른바 '로또 청약', 실수요자보다 투자자에게 유리한 탓에 투기 유발

출처 : 뉴스핌, 주택도시보증공사

2019년 10월 28일 금융결제원에 따르면 이달 1순위 접수를 받은 '대봉 더샵 센트럴파크'는 올해 대구에서 분양한 아파트 중 최고 청약경쟁률을 기록했다. 청약 결과를 보면 141가구를 분양한 1차가 149.9대 1, 1119가구를 분양한 2차가 153.9대 1로 두 단지 모두 두 자릿수 경쟁률을 기록했다. 종전 대구 최고 청약경쟁률인 135대 1(죽전역 신세계 빌리브스카이)을 훌쩍 웃돌았다. 분양시장에서는 공급불안을 우려한 실수요자들이 너도나도 청약에 나서면서 전국적으로 최고 청약경쟁률 기록 경신이 이어지고 있다. 이달에만 대구, 대전, 전북 전주, 경기 안양 등 지역 내 최고 청약경쟁률을 기록한 단지들이 속출했다.

2021년 8월 정부와 부동산업계에 따르면 민간택지로 분양가상한제 적용이 확대후 1년이 지났지만 분양가상한제가 오히려 분양시장의 수요와 공급에 불안요인을 키운 것으로 나타났다. 정부는 민간 주택에서 과도한 분양가를 집값 상승의 요인으로 보고 그동안 유명무실했던 민간택지 분양가상한제를 2020년 7월 서울과 경기도 일부지역에 적용했다. 민간의 분양가를 통제해 집값을 잡으려 했지만 오히려 분양가상한제 시행 후에도 올랐다. 주택도시보증공사(HUG)에 따르면 서울지역 3.3㎡당 분양가는 지난 6월 2913만원으로 지난해 6월 2755만원보다 5.7% 올랐다. 수도권 지역 분양가도 1927만5300원으로 지난해(1860만2100원)보다 상승했다. 시세보다 저렴한 분양가는 기존 실수요자 외에 시세차익을 노린 수요들도 청약시장에 뛰어들게 하면서 청약과열과 '로또청약' 문제로 이어지고 있다. 한국부동산원 청약홈에 따르면 올해 상반기 서울 지역 분양가구수는 1073가구로 지난해 같은기간(1811가구)보다 40% 가까이 줄었다. 반면 청약 건수는 13만3327건으로 지난해(11만3281건)보다 2만건 가까이 늘었고 청약 경쟁률은 124.25대 1로 지난해(62.55대 1)보다 두 배 가까이 늘었다. 전문가들은 분양가상한제 시행으로 인해 나타난 문제들을 보완하는 수준에서 제도 개선이 필요하다는 입장이다. 분양자에게 주어지는 차익을 줄이거나 공공분양과 민간분양에 분양가상한제 적용 기준을 다르게 적용하는 방안등이 거론된다. 서진형 대한부동산학회장(경인여대 교수)은 "분양가 안정을 목적으로 분양가상한제를 확대했지만 분양 이후에는 집값이 결국 시세와 연동되게 돼 분양가 안정을 이룰 수 없게 된다"며 "분양가와 시세 사이의 차익을 줄이는 방안으로 채권입찰제 등의 도입을 검토할 필요가 있다"고 말했다. 송승현 도시와경제 대표는 "공급이 늦어지게되면 공급자는 공사비용 마련에 수요자는 증가하는 분양가로 모두 피해를 보게 된다"며 "새로운 방안을 만들기보다 기존처럼 민간택지 사업자에 대해 분상제 적용을 완화해 공공과 민간의 적용 기준을 다르게 두는 방안이 필요하다"고 말했다.

2024년 9월 청약 경쟁률 비교 (자료 : 한국부동산원 청약홈)

구분	분양가상한제 적용 단지(특별공급 제외)	분양가상한제 미적용 단지
1순위 평균 청약 경쟁률	60.36:1	6.79:1

2024년 김효선 NH농협은행 부동산 수석전문위원은 "현재 분양가 상한제는 강남구·서초구·송파구·용산구 이렇게 네 곳에 적용되는데, 이곳들의 아파트 분양가는 최근 공사비 상승에 따라 2배 가까이 오른 서울의 다른 지역 분양가와 비슷해져 버려 이렇다 보니 수요자들은 다른 지역은 고려하지 않고 강남 쪽에 더 관심을 가지게 되고 강남 집값을 더 자극하고 있다"고 분석했다. ‘집값 안정’이라는 분양가 상한제의 취지가 무색하게 무순위 청약으로 시세 차익을 노리는 수요가 대다수인 것이 현실인 것이다. 분양가상한제가 적용된 고가의 아파트는 실질적으로 서민들이 접근하기 어려운 경우가 많으며, 당첨된다고 하더라도 높은 분양가와 전매제한, 실거주 의무 등의 조건 때문에 계약 성사에 어려움이 있다. 고액의 분양 대금을 지불할 수 있는 경제적 여유가 있는 사람들에게 유리하다. 분양가상한제가 적용된 아파트는 규제로 인해 주변 시세보다 낮은 가격에 공급되기 때문에 시세 차익에 대한 기대감이 청약 경쟁을 과열시키고 있다. 이른바 로또 청약에 당첨되기 위해 몰리면서 실수요자가 아닌 투자 목적으로 청약에 참여하는 사례가 늘고 있다. 분양가상한제가 적용된 지역이 주택은 청약 경쟁률이 폭등하는 반면, 비규제 지역의 주택은 상대적으로 인기가 없다. 이는 청약 시장의 불균형을 초래하며 특정 지역에 투기 자본이 집중되도록 만든다. 이러한 불균형이 주택 공급의 불안정성을 야기하고 장기적으로 부동산 시장의 왜곡을 초래할 수 있다.

분양가 상한제가 주택 가격을 안정시키기 위해서는 신규 주택의 분양가 제한이 기존 주택의 가격에까지 영향을 주는 외부 효과가 있어야 하나, 인용 횟수가 높은 국내 연구에 따르면 그런 인과관계를 찾을 수 없다. 반면 해외 주요 연구에 따르면 건설투자와 같이 비가역적 투자가 이뤄지는 시장에 가격 상한제를 적용할 경우 기업의 장기 평균 수익률이 악화해 공급 위축을 통해 장기적으로 가격이 상승할 수 있다고 한다. 또 민간택지의 분양가 상한제는 전 세계에서 유례를 찾아볼 수 없는 반시장적 규제로 여타 부작용까지 야기할 수 있다. 상한제가 적용되면 주변 시세보다 낮은 분양가로 인해 당첨자에게 큰 시세차익이 돌아간다. 일명 ‘로또 아파트’라고 불리는 청약은 초과 수요가 발생하고 높은 경쟁률을 보인다. 이와 같이 당첨 확률이 낮아지고 대기 기간이 길어지면 공급된 주택이 실수요자에게 돌아가지 않는 배분상 비효율성이 발생한다. 높은 경쟁률 때문에 전매권이 불법으로 거래되는 암시장이 형성될 수 있고, 건설업자의 낮은 수익률 때문에 주택 품질 저하 등의 문제도 발생할 수 있다.

제도적 보완

가격 규제 정책을 시행했을 때 필연적으로 따라오는 부작용을 수요 공급 측면에서 분석하고 보완점을 찾아 바람직한 방향으로 개선이 필요하다.

수요 측면 : 구매 심리 위축 등에 따른 주택 가격 상승 우려 및 형평성 문제, 투기 수요 발생 가능성과 시장에서의 정보 비대칭 문제 

가격 규제가 시행되면 소비자들은 가격이 안정된다는 믿음으로 주택 구매를 미루는 경향이 생긴다. 이로 인해 시장에서의 거래량이 줄어들고 주택 구매 심리가 위축될 수 있다. 저렴한 주택을 선호하는 경향이 증가하여 가격 규제가 실효성을 잃을 수 있고, 이는 주택 시장에 대한 투기적 수요를 유도할 수 있다. 가격 규제가 지속됨에 따라 공급이 제한되면 특정 소득 계층만 주택을 소유하게 되는 불균형이 발생할 수 있고, 이는 사회적 불평등을 심화시킨다. 단기적으로 주택 수요자가 대기 수요자로 바뀌어 거래가 위축되고, 그에 따라 대기 수요자 증가하여 전셋값이 상승한다. 주택 가격 상승은 수요자 간 형평성 문제 및 과도한 사유재산권 침해의 결과로 이어질 수 있다. 또 본래 주거 안정성을 높이려는 정책 목표와 상반되는 결과를 낳을 수 있다. 시장에서의 정상적인 가격 메커니즘이 작동하지 않게 되면 개발자와 소비자 간의 정보 비대칭이 발생할 수 있다. 가격 규제 정책은 시장이 왜곡될 가능성이 있고, 부동산 시장은 일반적인 시장의 수요-공급과 차이점이 있기 때문에 더욱 주의가 필요하다.

공급 측면 : 건설사 부담에 따른 주택 품질 저하와 공급 감소 및 기술 퇴보와 경기 악화

분양가 규제를 받는 새 아파트 주변 기존 아파트 값 하락과 규제를 받지 않는 고분양가 아파트 미분양으로 인한 건설사 부담이 증가한다. 가격을 낮게 유지시키기 위해 개발자들이 품질을 희생할 가능성이 있다. 가격 규제가 시행되면 개발자들은 수익성이 줄어들 것을 우려하여 신규 주택 건설을 기피할 수 있다. 단기적으로 주택 공급이 감소한다. 규제가 계속 된다면 사업성 낮은 민간 아파트 사업 중단으로 장기적인 경기의 둔화 가능성이 있다. 규제로 인한 고급주택 공급이 중단되고, 고급주택 개발 축소로 관련 기술 퇴보될 수 있다.

제도적 보완

공급 감소를 막을 안정적인 주택 공급 정책이 필요하고, 실수요자 보호를 위해 청약 자격 조건을 구체화 하여야 한다. 가격 규제 외에도 다른 정책을 복합적으로 적용해야 한다. 총부채원리금상환비율(DSR)과 같은 주택금융정책 등을 장기적인 안목으로 적용해 수요와 공급의 균형을 맞출 수 있다. 주택채권입찰제도 재도입을 통해 로또 청약으로 발생한 시세차익을 영구임대주택건설 전세자금대출 지원 등 주거안정에 활용할 수 있다.

연구동향

• 김혜연 외(2023)는 2019년 12월부터 분양가 상한제가 적용된 경기도 하남시, 광명시 그리고 과천시를 대상으로 분양가 상한제 실시가 인근 주택시장 재고 주택가격에 미치는 외부효과를 연구하였다. 하남·광명·과천시를 포함한 전체 모형의 경우 인근 주택시장의 가격은 분양가 상한제 실시 이후 인근 재고주택가격을 안정화시키는 효과가 있는것으로 나타나, 분양가 상한제는 외부효과가 있는 것으로 분석되었다. 경기도 세 지역에 적용된 분양가상한제 시행은 과천시를 제외한 하남 시와 광명시의 재고주택가격 하락시키는 효과가 있는 것으로 밝혀졌다. 분양가상한제 당초 취지대로 작동할 수 있도록 필수적 지출 비용에 대한 분양가 반영이 필요하고, 원자재비용 인상 등 기본형 건축비에 대한 탄력적 적용과 현행의 아파트 청약제도 변경이 필요하다.
• 고영천(2021)은 민간주택 분양가상한제 정책 시행을 기준으로 아파트의 가격 변화를 통해 분양가상한제 정책이 공동주택가격에 미치는 영향을 연구하였다. 2020년 7월 28일 전후 2개월 동안 강남구, 서초구, 송파구, 강동구의 강남 4구와 마포구, 용산구, 성동구의 주택 거래 자료를 사용하여 정책의 효과를 분석하였다. 민간주택 분양가상한제 도입의 효과는 이중차분법 분석모형을 적용하여 추정하였다. 분석결과, 주택규모와 한강지역에 상관없이 전체적으로 정책 미시행 지역보다 정책 시행 지역에서, 정책 시행 전보다 시행 후에 아파트 가격 수준이 높아졌으나 실제 정책의 효과는 가격수준을 하락시키는 것으로 나타났다. 주택규모에 따라서는 60㎡ 이하인 소형주택에서만, 한강 기준으로는 북쪽 지역에서만 정책이 가격수준을 하락시키는 것으로 나타나, 중대형 주택과 한강이남 지역에서는 분양가상한제의 가격 안정 효과가 없었다. 결과적으로 민간주택 분양가상한제 정책은 소형 주택과 한강 북쪽에서는 유의미하게 분석할 수 있지만, 시장의 특성이 상이한 중대형 규모의 아파트와 한강 남쪽에서는 유의하지 않았다.
• 윤규섭 외(2021)는 분양가 상한제의 효과성을 분석하기 위해 동일한 분석대상의 실제 주택가격을 기반으로, 분양가 상한제가 예측에 고려되었을 때의 예측력과, 분양가 상한 제가 고려되지 않았을 때의 예측력을 비교해 분양가 상한제의 영향을 연구하였다. 분양가 상한제 적용여부가 머신러닝에 의한 주택시장예측에 미치는 영향력이 적다고 분석하였다. 분양가 상한제 적용보다 기존 연구에서 확인된 아파트 가격 영향 요인인 수요와 공급 그리고 이자율 등이 비교적 많은 영향을 주고 있었다. 분양가 상한제가 민간택지에 적용된 이후, 민간택지에서 수행된 순수 재개발, 재건축 사업 등의 다양한 데이터를 분석하여 분양가상한제의 주택시장 영향을 추가적으로 조사해 볼 필요가 있다.
• 임재민(2020)은 서울특별시 2곳의 재건 축사업지구 사례를 중심으로 시뮬레이션 분석을 통해 민간택지 분양가상한제 시행에 따른 문제점과 개선방안을 연구하였다. 조합원의 권리를 보전해 주고, 너무 과도한 개발이익이 발생할 경우에는 세금으로 규제하여 공공뿐만 아니라 민간에도 아파트를 분양받는 수요자간의 형평성 문제와 과도한 개발이익이 수분양자에게 귀속되는 등의 부작용을 해소해야 한다. 민간택지 분양가상한제 적용에 따라 나타나는 수익성 악화, 사업 지연 또는 포기로 인한 주택공급시장 위축 등의 부작용 발생은 시장 왜곡을 초래할 수 있기 때문에 정부에서는 정책적 대안을 마련해야 한다. 기존의 재건축사업의 수익성 악화로 주민들이 사업진행을 원하지 않을 경우 도시재생 마을 만들기 사업이나 리모델링 사업으로 도시 활력과 주거환경 개선을 통해 주민의 삶의 질을 높일 수 있는 방안과 가격규제가 아닌 수요를 분산시킬 수 있는 방안을 마련해야한다. 또한, 정비사업을 추진한다면 재건축사업을 포기하는 일 없이 진행될 수 있도록 무리한 행정 규제보다는 사업을 원활하게 추진할 수 있도록 규제의 완화와 적극적인 행정적 지원이 필요하다.
• 홍정의(2020)는 주택공급 탄력성의 역할에 관한 주요 이론들을 바탕으로 주택거품과 최근 시행된 민간택지 분양가상한제의 관계를 연구하였다. 분양가상한제가 소비재 시장에서의 가격 통제와 몇가지 차이점이 있다는 것에 초점을 맞추었다. 자산에 대한 가격통제는 정책변화로 인한 자산의 미래 가치가 변하는 경우 현 시점의 수요도 크게 변할 수 있다. 분양가상한제가 시행될 수도 있다는 사실이 수익성이 높은 지역에서 신규 사업을 벌이는 데에 따른 주택 공급자의 위험을 높이기 때문에 신규 아파트의 공급탄력성을 중장기적으로 낮출 수 있다. 자산거품의 위협에 노출된 자산 중 일부(신규 아파트)에만 국한 된 가격통제이다. 이러한 정리에 기반 하여, 분양가상한제가 기대자본소득의 상승을 통해 오히려 주택시장의 가격 불안정성을 증폭시킬 수 있음을 제시하였다.
• 소효근(2020)은 분양가상한제 시행과 관련하여 논의되었던 적용효과 및 문제점을 인과지도에 기초한 인과관계분석을 통해 실효성에 대해 연구하였다. 분양가상한제의 부작용을 최소화하기 위해 네 가지 제도적 보완점을 제시하였다. 분양가상한제를 포함한 주택 정책을 일관성 있게 추진되어 시장 불확실성이 증가되지 않도록 해야 한다. 분양가 산정기준은 더욱 현실화되어야 한다. 가격규제인 분양가상한제의 의존도를 낮추고 시장의 자율규제 및 금융규제 등의 정책을 복합적으로 적용해야 한다. 분양가상한제 관련 정책의 강도는 또 다른 부작용을 발생시키지 않도록 신중하게 결정되어야 한다.

해외사례

• 독일은 임대 주택의 비율이 높아 임대료 규제 정책을 시행하고 있다. 각 지역 정부는 특정 지역 내 임대료의 상한선을 설정할 수 있고, 법률에 따라 임대료의 연간 인상률이 제한되어 있다. 2015년 임대료 제동법(Mietpreisbremse, rent brake)을 통해 신규 임대차 계약에 대해서도 규제를 시작했다. 2020년 실효성 강화를 위해 임대차법을 개정한 후, 베를린주에서 임대료 동결 규제를 시행하였다. 임대료 상승 둔화 효과가 있었지만 대상이 되는 주택이 전체 주택에 차지하는 비중이 작고 비규제 대상 주택 임대료 가격 상승을 촉진했다는 주장이 있다. 임차인의 단기 효용을 강조하는 측과, 규제 우회로 인한 부작용 및 공급 감소가 우려된다는 비판이 제기되었다.
• 싱가포르의 HDB(Housing Development Board, 주택개발청)는 정부가 설립한 공공주택 개발 기관으로, 시민들에게 저렴한 가격의 주택을 공급하는 것을 목적으로 한다. 저소득층부터 중산층까지 소득에 따라 주택 보조금을 자동으로 지급하고, 공공 임대료를 규제한다. 또한 신혼 부부나 첫 주택 구매자에게 신규 주택을 낮은 가격으로 구매할 수 있는 혜택을 제공하여 주거 접근성을 높인다.
• 캐나다 연방정부는 주택 가격 상승을 억제하기 위해 대출 규제를 강화해왔다. 온타리오 주 정부는 임대 주택의 임대료 인상 상한폭(rent control)을 도입하여 임대료 상승률을 연간 일정 비율로 제한하고 있다. 브리티시컬럼비아 주 정부는 첫 주택 구매자들에게 주택구매보증금(down payment) 무이자 대출 보조 프로그램을 통해 주택 접근성을 높였다.
• 프랑스 파리시는 임대료 규제 정책에 임시로 월세 상한 제도를 도입했다. 처음 제정 당시 매년 7월 1일에 개정할 수 있도록 정해진 결정에 따른 것이며, 새임대기준가는 처음 금액보다 1.5%가 상승됐고 나머지는 동일하게 적용된다. 파리에 이어 주민이 50,000명 이상이고 도시화가 지속적으로 진행되는 28개의 도시에도 주거용 주택 임대 계약 관련 규정이 적용됐다. 한편 프랑스의 임대료 정책은 소득에 따라 3가지로 분류된다. 'PLAI(Prêt locatif aidé d'intégration)'은 정부 지원율이 가장 높은 유형으로, 저소득층을 위한 임대주택이다. 임대료가 시장 가격의 약 27% 수준이다. 'PLUS(Prêt locatif à usage social)'은 중간소득층을 위한 임대주택으로 시장 가격의 약 60-80% 수준의 임대료를 받는다. 마지막으로 'PLS(Prêt locatif social)'은 고소득층을 위한 임대주택으로 시장 가격의 약 80-100% 수준의 임대료가 책정된다.

참고문헌

고영천(2021). 민간주택분양가 상한제 정책효과분석. 도시행정학보, 34(2), 57-76.

김찬효(2021), 2021 주택금융리서치, 한국주택금융공사.

김혜연, 김태양, 박용한(2023). 민간택지 분양가 상한제 시행의 외부효과에 관한 연구 - 이중차분법을 활용한 경기도 규제지역을 중심으로 -. 부동산학보, 92(0), 21-33.

박지원(2017), '해외 이슈 분석-캐나다 주택 가격상승 억제를 위한 규제 강화' 2017년 여름호, 한국행정연구원.

소효근(2020). 인과관계 분석을 통한 분양가상한제의 효과 및 부작용에 대한 연구. Diss. 한양대학교.

임재민(2020), "민간택지 분양가상한제의 문제점과 개선방안." 국내석사학위논문 명지대학교 부동산대학원.

윤규섭, 이주미, 고선주, 김희정, 김주형. (2021). 머신러닝 분석을 통한 분양가 상한제의 주택시장 영향 연구. 대한건축학회논문집, 37(8), 221-228.

홍정의(2020). 주택거품과 분양가 상한제의 관계에 관한 연구. 부동산학보, 80, 35-51.