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양도소득세: 두 판 사이의 차이
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== 개요 == | == 개요 == | ||
양도소득세는 개인이 보유한 토지, 건물 등 부동산이나 주식, 파생상품 등의 양도 또는 분양권과 같은 부동산에 관한 권리를 양도함으로 인하여 취득하는 이익(소득)을 과세대상으로 하여 부과하는 세금을 | 양도소득세는 개인이 보유한 토지, 건물 등 부동산이나 주식, 파생상품 등의 양도 또는 분양권과 같은 부동산에 관한 권리를 양도함으로 인하여 취득하는 이익(소득)을 과세대상으로 하여 부과하는 세금을 말한다. | ||
부동산 시장 안정화와 조세 정의 실현을 목적으로 하는 소득세이며, 양도소득세는 ‘양도차익이 존재하지 않는경우, 부과되지 않는다.’ 라는 점에서 거래세와는 차이가 존재한다. | |||
== 과세대상 == | == 과세대상 == | ||
=== 과세대상 자산 === | |||
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|부동산 | |부동산 | ||
|토지, 건물 (무허가, 미등기 건물도 포함) | |토지, 건물 (무허가, 미등기 건물도 포함) | ||
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== 양도소득세율 == | == 양도소득세율 == | ||
양도소득세율은 양도자산의 종류, 보유기간, 양도차익 규모 등 에 따라 다르게 적용된다. | |||
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|부동산 | |||
|기본 세율은 6%~45%이며, 누진세율로 적용된다. | |||
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|1세대 2주택 이상 보유자 | |||
|기본 세율에 10%~20%의 중과세율이 추가로 적용된다. | |||
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|주식 등 | |||
|대주주의 경우, 20%~25%, 소액주주는 0%로 구분된다. | |||
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|기타자산 | |||
|자산의 종류에 따라 별도의 세율이 적용된다. | |||
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== 양도소득세 계산 방법 == | |||
양도소득세는 다음과 같은 절차로 계산된다. | |||
====== 양도차익 계산 ====== | |||
양도차익 = 양도 당시 기준시가 - 취득 당시 기준시가 + 필요경비 개산공제액 | |||
- 필요경비 개산공제액 :양도 시 발생한 중개수수료, 취득세, 등록세 등 양도와 관련된 경비. | |||
====== 양도소득 기본공제 ====== | |||
연간 250만원 공제. 단, 미등기양도자산의 양도소득금액에 대해서는 기본공제가 적용되지 않는다. ( 소득세법 제104조 제3항 ) | |||
====== 장기보유 특별공제 ====== | |||
3년 이상 보유한 부동산에 대해 보유 기간에 따른 공제율을 적용된다. | |||
{| class="wikitable" | |||
|+ | |||
!보유 기간 | |||
!공제율 (1세대 1주택) | |||
!공제율(일반 부동산) | |||
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|3년 이상 | |||
|24% | |||
|10% | |||
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|5년 이상 | |||
|30% | |||
|20% | |||
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|10년 이상 | |||
|최대 80% | |||
|최대 40% | |||
|} | |||
====== 과세표준 산출 ====== | |||
과세표준 = 양도차익 - 기본공제액 - 장기보유 특별공제액 | |||
====== 세율 적용 및 세액 계산 ====== | |||
과세표준에 세율을 적용하여 세액을 계산한다. | |||
{| class="wikitable" | |||
|+ | |||
!과세표준 | |||
!세율 | |||
|- | |||
|1억 원 이하 | |||
|6% | |||
|- | |||
|1억 ~ 2억 원 | |||
|15% | |||
|- | |||
|2억 ~ 3억 원 | |||
|24% | |||
|- | |||
|3억 원 초과 | |||
|35% | |||
|} | |||
<nowiki>*</nowiki>예시 ( 과세표준 : 2억 2천 925만 원) | |||
1억 원 x 6% = 600만 원 | |||
1억 원 x 15% = 1,500만 원 | |||
2천 925만원 x 24% = 702만 원 | |||
총 세액 = 600만 원 + 1,500만 원 + 702만 원 = 2,802만 원 | |||
== 양도소득세 신고 및 납부 절차 == | |||
====== 신고기한 ====== | |||
양도일이 속한 달의 말일부터 2개월 이내에 신고해야한다. | |||
====== 필요서류 ====== | |||
양도계약서, 취득계약서, 필요경비 증빙자료 등이 필요. 이외 소득공제 관련 자료가 요구 될 수 있다. | |||
====== 신고방법 ====== | |||
[https://hometax.go.kr 국세청 홈택스] 를 통해 전자신고하거나, 관할 세무서를 방문하여 신고할 수 있다. | |||
====== 납부방법 ====== | |||
신고 후 고지서를 통해 세무서에 직접 납부하거나, 홈택스 및 인터넷 뱅킹을 통해 납부가 가능하며, 분할납부도 가능. | |||
====== 가산세주의 ====== | |||
신고 기한 내 미신고하거나, 세액을 납부하지 않을 경우, 무신고 가산세, 과소신고 가산세, 납부불성실 가산세 등이 부과 될 수 있다. | |||
== 양도소득세 감면 및 비과세 요건 == | |||
=== 1세대 1주택 비과세 === | |||
1세대 1주택 비과세 혜택을 받기 위해서는 보유요건과 거주요건을 충족해야하는데, 미충족시 비과세 혜택을 받을 수 없다. | |||
- 보유요건 : 2년 이상 주택 보유 | |||
- 거주요건 : 2년 이상 거주 (조정대상지역) / 요건 없음 ( 비조정대상지역) | |||
2년 이상 보유 및 거주한 경우 비과세가 적용되지만, 실거래가 12억원이 초과하는 주택은 비과세 대상에서 제외되며, 12억원의 초과분에 대해 양도소득세가 부과된다. | |||
=== 장기보유특별공제 === | |||
보유 기간에 따라 양도소득세에서 일정 비율을 공제받을 수 있다.(*양도소득세 계산방법_ 장기보유특별공제 표 참조) | |||
-조정대상지역의 경우, 보유요건 뿐만 아니라 거주요건(2년 이상) 을 충족해야 최대 공제율을 받을 수 있다. | |||
=== 특정지역 감면 === | |||
조정대상지역 외 비조정지역에서 양도시 양도소득세 감면혜택이 제공된다. | |||
- 예시) 서울특별시 내 비조정지역인 ‘은평구’ 에서 주택을 양도 한 경우, 감면요건을 충족하면 세금혜택을 받을 수 있다. | |||
=== 재개발/재건축 === | |||
====== 기본요건 ====== | |||
조합설립인가 : 해당 주택이 재개발 또는 재건축 조합에 의해 관리되는 주택이어야 한다. | |||
사업시행인가 : 관할 구청에서 사업시행인가를 받은 상태여야 한다. | |||
관리처분계획인가 2년 이상 보유 및 거주한 경우 비과세가 적용되지만, 실거래가 12억원이 초과하는 주택은 비과세 대상에서 제외되며, 12억원의 초과분에 대해 양도소득세가 부과된다.: 재개발 및 재건축 절차에서 관리처분계획인가를 완료한 주택이어야 한다. | |||
단, 이러한 주택이라 하더라도 투기 목적으로 보유 한 경우에는 감면혜택이 제한될 수 있다. | |||
====== 대체주택 비과세 요건 ====== | |||
재개발/재건축 사업의 경우 해당 사업이 정비기반시설을 수반하는 정비구역에 해당한다면 양도소득세를 감면받을 수 있다. | |||
(정비기반시설에 관한 사항은 사업시행계획인기서를 통해 확인 가능) | |||
기존 주택이 재개발/재건축으로 인해 거주할 수 없게 되어 새로운 주택(대체주택)을 취득한 경우, 이하의 내용을 충족하면 비과세 혜택을 받을 수 있다. | |||
# 사업시행인가일 이후에 대체주택을 취득해야한다. | |||
# 대체주택 취득 후 1년 이내에 기존 주택을 양도해야 한다. | |||
# 대체주택 취득 후 기존 주택을 2년 내 양도하지 않을 경우, 비과세 혜택이 제한된다. | |||
== 양도소득세와 관련된 주요 사례 == | |||
=== 1세대 2주택자 중과 사례 === | |||
조정대상지역 내에서 1세대 2주택자가 주택을 양도할 경우 양도소득세가 중과될 수 있다. | |||
예) 조정대상지역에 두 채의 주택을 보유한 2주택자가 한 주택을 양도하면, 기본 세율에 20%의 추가 세율이 적용된다. | |||
https://www.sejungilbo.com/news/articleView.html?idxno=51212 | |||
=== 장기보유특별공제 활용 사례 === | |||
예) 10년 이상 보유하고 거주한 주택을 양도 시, 양도차익의 80%를 공제받아 세부담을 크게 줄일 수 있다. | |||
https://www.karnews.or.kr/news/articleView.html?idxno=6968 | |||
=== 비과세요건 미충족 사례 === | |||
예) A씨는 오피스텔을 업무용으로 사용하다가, 주거용으로 전환하여 거주했다. 이후 오피스텔을 양도하면서 1세대 1주택 비과세를 적용받을 수 있다고 생각했지만, 주거용으로 사용한 기간이 2년 미만이어서 비과세 요건을 충족하지 못했고결국 양도소득세를 납부하게 되었다. | |||
https://www.fnnews.com/news/202403211049294641 | |||
=== 재개발/재건축 감면 사례 === | |||
예) A씨는 서울시 정비구역 내 주택을 소유하고 있었으며, 재개발로 인해 더 이상 해당 주택에서 거주할 수 없게 되었다. | |||
이에 따라 A씨는 사업시행인가일 이전에 새로운 대체주택을 구매하였고, 이후 기존 주택을 양도하였다. | |||
하지만, A씨가 대체주택을 인가일 이전에 취득한 것으로 확인되어, 비과세 혜택을 적용받지 못했고, 결과적으로 양도소득세를 모두 납부하게 되었다. | |||
https://www.yna.co.kr/view/AKR20240523070900002 | |||
== 참고자료 == | |||
국세청 홈택스 [https://hometax.go.kr/websquare/websquare.html?w2xPath=/ui/pp/index_pp.xml&menuCd=index3 https://hometax.go.kr] | |||
조세특례제한법 [https://www.law.go.kr/ https://www.law.go.kr] | |||
한국세무사회[http://www.kacpta.or.kr/ http://www.kacpta.or.kr] | |||
2024년 12월 21일 (토) 18:33 기준 최신판
개요
양도소득세는 개인이 보유한 토지, 건물 등 부동산이나 주식, 파생상품 등의 양도 또는 분양권과 같은 부동산에 관한 권리를 양도함으로 인하여 취득하는 이익(소득)을 과세대상으로 하여 부과하는 세금을 말한다.
부동산 시장 안정화와 조세 정의 실현을 목적으로 하는 소득세이며, 양도소득세는 ‘양도차익이 존재하지 않는경우, 부과되지 않는다.’ 라는 점에서 거래세와는 차이가 존재한다.
과세대상
과세대상 자산
| 부동산 | 토지, 건물 (무허가, 미등기 건물도 포함) |
| 부동산에 관한 권리 | 부동산을 취득할 수 있는 권리, 지상권, 전세권, 등기된 부동산임차권 |
| 주식등 | 대주주가 양도하거나, 소액주주가 증권시장 밖에서 양도하는 상장주식등 및 비상장주식등
*주식등 : 주식 또는 출자지분, 신주인수권, 증권예탁증권 |
| 기타자산 | 사업용 고정자산과 함께 양도하는 영업권, 특정시설물 이용권 및 회원권, 특정주식, 부동산과다보유법인 주식등, 부동산과 함께 양도하는 이축권 |
| 파생상품 | - 국내 외 주가지수를 기초자산으로 하는 파생상품
- 차액결제거래 파생상품(CFD) - 주식워런증권(ELW) - 국외 장내 파생상품 - 경제적 실질이 주가지수를 기초자산으로 하는 장내파생상품과 동일한 장외파생상품 |
| 신탁 수익권 | 신탁의 이익을 받을 권리 ( 자본시장과 금융투자업에 관한 법률 제 110조에 따른 수익증권 및 같은 법 제 189조에 따른 투자신탁의 수익권 등 대통령령으로 정하는 수익권은 제외) 의 양도로 발생하는 소득 |
양도로 보지 않는 경우
양도는 자산을 매매, 교환, 경매, 법률에 의한 수용, 협의매수, 대물변제, 법인에 대한 현물출자 등으로 일정 자산을 대가성으로 이전하는 경우를 뜻하며, 유상으로 이전시에만 과세대상이 되기 때문에, 무상으로 증여 할 경우 양도소득세 과세대상이 아니다.
이하의 내용은 양도로 보지 않아 양도소득세 과세대상이 아니다.
- 신탁해지를 원인으로 소유권이 원상회복 되는경우
- 공동소유 토지를 소유자별 단순 분할 등기 하는 경우
- 도시개발법에 의거, 환지처분으로 지목 또는 지번이 변경되는 경우
- 배우자 또는 직계존비속간 매매로 양도하는 경우 (이는 증여로 추정되어 양도소득세가 아닌 증여세가 과세된다.)
양도소득세율
양도소득세율은 양도자산의 종류, 보유기간, 양도차익 규모 등 에 따라 다르게 적용된다.
| 부동산 | 기본 세율은 6%~45%이며, 누진세율로 적용된다. |
| 1세대 2주택 이상 보유자 | 기본 세율에 10%~20%의 중과세율이 추가로 적용된다. |
| 주식 등 | 대주주의 경우, 20%~25%, 소액주주는 0%로 구분된다. |
| 기타자산 | 자산의 종류에 따라 별도의 세율이 적용된다. |
양도소득세 계산 방법
양도소득세는 다음과 같은 절차로 계산된다.
양도차익 계산
양도차익 = 양도 당시 기준시가 - 취득 당시 기준시가 + 필요경비 개산공제액
- 필요경비 개산공제액 :양도 시 발생한 중개수수료, 취득세, 등록세 등 양도와 관련된 경비.
양도소득 기본공제
연간 250만원 공제. 단, 미등기양도자산의 양도소득금액에 대해서는 기본공제가 적용되지 않는다. ( 소득세법 제104조 제3항 )
장기보유 특별공제
3년 이상 보유한 부동산에 대해 보유 기간에 따른 공제율을 적용된다.
| 보유 기간 | 공제율 (1세대 1주택) | 공제율(일반 부동산) |
|---|---|---|
| 3년 이상 | 24% | 10% |
| 5년 이상 | 30% | 20% |
| 10년 이상 | 최대 80% | 최대 40% |
과세표준 산출
과세표준 = 양도차익 - 기본공제액 - 장기보유 특별공제액
세율 적용 및 세액 계산
과세표준에 세율을 적용하여 세액을 계산한다.
| 과세표준 | 세율 |
|---|---|
| 1억 원 이하 | 6% |
| 1억 ~ 2억 원 | 15% |
| 2억 ~ 3억 원 | 24% |
| 3억 원 초과 | 35% |
*예시 ( 과세표준 : 2억 2천 925만 원)
1억 원 x 6% = 600만 원
1억 원 x 15% = 1,500만 원
2천 925만원 x 24% = 702만 원
총 세액 = 600만 원 + 1,500만 원 + 702만 원 = 2,802만 원
양도소득세 신고 및 납부 절차
신고기한
양도일이 속한 달의 말일부터 2개월 이내에 신고해야한다.
필요서류
양도계약서, 취득계약서, 필요경비 증빙자료 등이 필요. 이외 소득공제 관련 자료가 요구 될 수 있다.
신고방법
국세청 홈택스 를 통해 전자신고하거나, 관할 세무서를 방문하여 신고할 수 있다.
납부방법
신고 후 고지서를 통해 세무서에 직접 납부하거나, 홈택스 및 인터넷 뱅킹을 통해 납부가 가능하며, 분할납부도 가능.
가산세주의
신고 기한 내 미신고하거나, 세액을 납부하지 않을 경우, 무신고 가산세, 과소신고 가산세, 납부불성실 가산세 등이 부과 될 수 있다.
양도소득세 감면 및 비과세 요건
1세대 1주택 비과세
1세대 1주택 비과세 혜택을 받기 위해서는 보유요건과 거주요건을 충족해야하는데, 미충족시 비과세 혜택을 받을 수 없다.
- 보유요건 : 2년 이상 주택 보유
- 거주요건 : 2년 이상 거주 (조정대상지역) / 요건 없음 ( 비조정대상지역)
2년 이상 보유 및 거주한 경우 비과세가 적용되지만, 실거래가 12억원이 초과하는 주택은 비과세 대상에서 제외되며, 12억원의 초과분에 대해 양도소득세가 부과된다.
장기보유특별공제
보유 기간에 따라 양도소득세에서 일정 비율을 공제받을 수 있다.(*양도소득세 계산방법_ 장기보유특별공제 표 참조)
-조정대상지역의 경우, 보유요건 뿐만 아니라 거주요건(2년 이상) 을 충족해야 최대 공제율을 받을 수 있다.
특정지역 감면
조정대상지역 외 비조정지역에서 양도시 양도소득세 감면혜택이 제공된다.
- 예시) 서울특별시 내 비조정지역인 ‘은평구’ 에서 주택을 양도 한 경우, 감면요건을 충족하면 세금혜택을 받을 수 있다.
재개발/재건축
기본요건
조합설립인가 : 해당 주택이 재개발 또는 재건축 조합에 의해 관리되는 주택이어야 한다.
사업시행인가 : 관할 구청에서 사업시행인가를 받은 상태여야 한다.
관리처분계획인가 2년 이상 보유 및 거주한 경우 비과세가 적용되지만, 실거래가 12억원이 초과하는 주택은 비과세 대상에서 제외되며, 12억원의 초과분에 대해 양도소득세가 부과된다.: 재개발 및 재건축 절차에서 관리처분계획인가를 완료한 주택이어야 한다.
단, 이러한 주택이라 하더라도 투기 목적으로 보유 한 경우에는 감면혜택이 제한될 수 있다.
대체주택 비과세 요건
재개발/재건축 사업의 경우 해당 사업이 정비기반시설을 수반하는 정비구역에 해당한다면 양도소득세를 감면받을 수 있다.
(정비기반시설에 관한 사항은 사업시행계획인기서를 통해 확인 가능)
기존 주택이 재개발/재건축으로 인해 거주할 수 없게 되어 새로운 주택(대체주택)을 취득한 경우, 이하의 내용을 충족하면 비과세 혜택을 받을 수 있다.
- 사업시행인가일 이후에 대체주택을 취득해야한다.
- 대체주택 취득 후 1년 이내에 기존 주택을 양도해야 한다.
- 대체주택 취득 후 기존 주택을 2년 내 양도하지 않을 경우, 비과세 혜택이 제한된다.
양도소득세와 관련된 주요 사례
1세대 2주택자 중과 사례
조정대상지역 내에서 1세대 2주택자가 주택을 양도할 경우 양도소득세가 중과될 수 있다.
예) 조정대상지역에 두 채의 주택을 보유한 2주택자가 한 주택을 양도하면, 기본 세율에 20%의 추가 세율이 적용된다.
https://www.sejungilbo.com/news/articleView.html?idxno=51212
장기보유특별공제 활용 사례
예) 10년 이상 보유하고 거주한 주택을 양도 시, 양도차익의 80%를 공제받아 세부담을 크게 줄일 수 있다.
https://www.karnews.or.kr/news/articleView.html?idxno=6968
비과세요건 미충족 사례
예) A씨는 오피스텔을 업무용으로 사용하다가, 주거용으로 전환하여 거주했다. 이후 오피스텔을 양도하면서 1세대 1주택 비과세를 적용받을 수 있다고 생각했지만, 주거용으로 사용한 기간이 2년 미만이어서 비과세 요건을 충족하지 못했고결국 양도소득세를 납부하게 되었다.
https://www.fnnews.com/news/202403211049294641
재개발/재건축 감면 사례
예) A씨는 서울시 정비구역 내 주택을 소유하고 있었으며, 재개발로 인해 더 이상 해당 주택에서 거주할 수 없게 되었다.
이에 따라 A씨는 사업시행인가일 이전에 새로운 대체주택을 구매하였고, 이후 기존 주택을 양도하였다.
하지만, A씨가 대체주택을 인가일 이전에 취득한 것으로 확인되어, 비과세 혜택을 적용받지 못했고, 결과적으로 양도소득세를 모두 납부하게 되었다.
https://www.yna.co.kr/view/AKR20240523070900002
참고자료
국세청 홈택스 https://hometax.go.kr
조세특례제한법 https://www.law.go.kr
한국세무사회http://www.kacpta.or.kr