양도소득세

개요

양도소득세는 개인이 보유한  토지, 건물 등 부동산이나 주식,  파생상품 등의 양도 또는 분양권과 같은 부동산에 관한 권리를 양도함으로 인하여 취득하는 이익(소득)을  과세대상으로 하여 부과하는 세금을 말한다.

부동산 시장 안정화와 조세 정의 실현을 목적으로 하는 소득세이며, 양도소득세는 ‘양도차익이 존재하지 않는경우, 부과되지 않는다.’ 라는 점에서 거래세와는 차이가 존재한다.

과세대상

과세대상 자산

부동산	토지, 건물 (무허가, 미등기 건물도 포함)
부동산에 관한 권리	부동산을 취득할 수 있는 권리, 지상권, 전세권, 등기된 부동산임차권
주식등	대주주가 양도하거나, 소액주주가 증권시장 밖에서 양도하는 상장주식등 및 비상장주식등 *주식등 : 주식 또는 출자지분, 신주인수권, 증권예탁증권
기타자산	사업용 고정자산과 함께 양도하는 영업권, 특정시설물 이용권 및 회원권, 특정주식, 부동산과다보유법인 주식등, 부동산과 함께 양도하는 이축권
파생상품	- 국내 외 주가지수를 기초자산으로 하는 파생상품 - 차액결제거래 파생상품(CFD) - 주식워런증권(ELW) - 국외 장내 파생상품 - 경제적 실질이 주가지수를 기초자산으로 하는 장내파생상품과 동일한 장외파생상품
신탁 수익권	신탁의 이익을 받을 권리 ( 자본시장과 금융투자업에 관한 법률 제 110조에 따른 수익증권 및 같은 법 제 189조에 따른 투자신탁의 수익권 등 대통령령으로 정하는 수익권은 제외) 의 양도로 발생하는 소득

양도로 보지 않는 경우

양도는 자산을 매매, 교환, 경매, 법률에 의한 수용, 협의매수, 대물변제, 법인에 대한 현물출자 등으로 일정 자산을 대가성으로 이전하는 경우를 뜻하며, 유상으로 이전시에만 과세대상이 되기 때문에, 무상으로 증여 할 경우 양도소득세 과세대상이 아니다.

이하의 내용은 양도로 보지 않아 양도소득세 과세대상이 아니다.

1. 신탁해지를 원인으로 소유권이 원상회복 되는경우
2. 공동소유 토지를 소유자별 단순 분할 등기 하는 경우
3. 도시개발법에 의거, 환지처분으로 지목 또는 지번이 변경되는 경우
4. 배우자 또는 직계존비속간 매매로 양도하는 경우 (이는 증여로 추정되어 양도소득세가 아닌 증여세가 과세된다.)

양도소득세율

양도소득세율은 양도자산의 종류, 보유기간, 양도차익 규모 등 에 따라 다르게 적용된다.

부동산	기본 세율은 6%~45%이며, 누진세율로 적용된다.
1세대 2주택 이상 보유자	기본 세율에 10%~20%의 중과세율이 추가로 적용된다.
주식 등	대주주의 경우, 20%~25%, 소액주주는 0%로 구분된다.
기타자산	자산의 종류에 따라 별도의 세율이 적용된다.

양도소득세 계산 방법

양도소득세는 다음과 같은 절차로 계산된다.

양도차익 계산

양도 당시 기준시가 - 취득 당시 기준시가 + 필요경비 개산공제액

양도소득 기본공제

연간 250만원 공제.

1. 1. 미등기양도자산의 양도소득금액에 대해서는 미공제. ( 소득세법 제104조 제3항 )
2. 장기보유 특별공제 : 3년 이상 보유한 부동산 등에 대해 최대 30%까지 공제한다.
3. 과세표준 산출 : 양도차익 - 기본공제액
4. 세율 적용 및 세액 계산 : 과세표준에 세율을 적용하여 세액을 계산한다.

양도소득세 신고 및 납부 절차

신고기한

양도일이 속한 달의 말일부터 2개월 이내에 신고해야한다.

필요서류

양도계약서, 취득계약서, 필요경비 증빙자료 등이 필요. 이외 소득공제 관련 자료가 요구 될 수 있다.

신고방법

국세청 홈택스 를 통해 전자신고하거나, 관할 세무서를 방문하여 신고할 수 있다.

납부방법

신고 후 고지서를 통해 세무서에 직접 납부하거나, 홈택스 및 인터넷 뱅킹을 통해 납부가 가능하며, 분할납부도 가능.

가산세주의

신고 기한 내 미신고하거나, 세액을 납부하지 않을 경우, 무신고 가산세, 과소신고 가산세, 납부불성실 가산세 등이 부과 될 수 있다.

양도소득세 감면 및 비과세 요건

1세대 1주택 비과세

2년 이상 보유 및 거주한 경우 비과세가 적용되지만, 실거래가 12억원이 초과하는 주택은 비과세 대상에서 제외되며, 12억원의 초과분에 대해 양도소득세가 부과된다.

장기보유특별공제

보유 기간에 따라 양도소득세에서 일정 비율을 공제받을 수 있다.

- 3년 이상 보유 : 24%

- 5년 이상 보유 : 30%

- 10년 이상 보유 : 최대 40%

특정지역 감면

조정대상지역 외 비조정지역에서 양도시 양도소득세 감면혜택이 제공된다.

- 예시) 서울특별시 내 비조정지역인 ‘은평구’ 에서 주택을 양도 한 경우, 감면요건을 충족하면 세금혜택을 받을 수 있다.

재개발/재건축

조합설립인가 : 해당 주택이 재개발 또는 재건축 조합에 의해 관리되는 주택이어야 한다.

사업시행인가 : 관할 구청에서 사업시행인가를 받은 상태여야 한다.

관리처분계획인가 : 재개발 및 재건축 절차에서 관리처분계획인가를 완료한 주택이어야 한다.

단, 이러한 주택이라 하더라도 투기 목적으로 보유 한 경우에는 감면혜택이 제한될 수 있다.

참고자료

국세청 홈택스 https://hometax.go.kr

조세특례제한법 https://www.law.go.kr

한국세무사회http://www.kacpta.or.kr